Introduction
Le statut du loueur en meublé est déterminant dans le cadre d'une exploitation immobilière, tant pour le résident que pour le non-résident. Il conditionne à lui seul le régime d'imposition des revenus, des plus-values, des déficits et de l'IFI. Depuis 2020 (loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019), la qualification repose sur deux conditions posées à l'article 155, IV, 2 du CGI : des recettes locatives excédant 23 000 € et supérieures aux autres revenus d'activité professionnelle du foyer fiscal.
Pour les non-résidents, cette mécanique posait un problème structurel. Les revenus pris en compte pour la comparaison étant limités à ceux soumis à l'impôt sur le revenu français, un expatrié percevant l'essentiel de ses revenus à l'étranger était quasi-automatiquement qualifié de LMP — quand bien même il aurait disposé, dans son État de résidence, de revenus d'activité très supérieurs à ses loyers français. Cette asymétrie, identifiée de longue date, pouvait constituer une différence de traitement difficilement compatible avec les principes européens de liberté d'établissement et de non-discrimination.
L'article 53 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) y remédie : les non-résidents doivent désormais comparer leurs recettes locatives à leurs revenus professionnels mondiaux. Le basculement est mécanique — et ses conséquences patrimoniales parfois significatives.
I. Un statut LMP quasi-automatique pour les non-résidents avant la réforme
A. Rappel des critères de qualification
La qualification de loueur en meublé professionnel repose sur deux conditions cumulatives (art. 155, IV, 2 du CGI) :
- ●Les recettes annuelles tirées de la location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- ●Ces recettes excèdent les revenus d'activité professionnelle du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu — traitements et salaires, BIC hors location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus de l'article 62 du CGI.
Pour mémoire : la troisième condition historique — l'inscription au registre du commerce et des sociétés — avait été supprimée par la loi de finances pour 2020. Le Conseil constitutionnel a depuis déclaré cette condition contraire à la Constitution dans sa rédaction antérieure, jugeant qu'elle ne reposait pas sur un critère objectif et rationnel (Cons. const., 19 sept. 2025, n° 2025-1159 QPC).
Lorsque les deux conditions sont remplies, le loueur est LMP. À défaut, il est LMNP. Les conséquences fiscales divergent sur l'ensemble de la chaîne patrimoniale :
| LMP | LMNP | |
|---|---|---|
| Déficits | Imputables sur le revenu global, reportables 6 ans (art. 156, I) | Imputables sur les seuls revenus de location meublée, reportables 10 ans (art. 156, I, 1° ter) |
| Plus-values | Régime des PV professionnelles (art. 39 duodecies et s.) : distinction PVCT/PVLT ; exonération globale possible sous 151 septies, abattement PVLT sous 151 septies B | Régime des PV des particuliers (art. 150 U et s.) ; abattements pour durée de détention |
| Contributions sociales | Cotisations sociales des indépendants | Prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine : 18,6 % sur les BIC et 17,2 % sur les PV immobilières (la hausse de CSG à 10,6 % ne vise pas les PV immobilières — art. L. 136-8, IV, 2° du CSS) ; 7,5 % pour les non-résidents UE/EEE/Suisse/UK |
| IFI | Exonération possible au titre des biens professionnels (art. 975, I) | Bien inclus dans l'assiette taxable |
B. Le déséquilibre structurel qui en résultait pour les non-résidents
Le test de prépondérance du 3° de l'article 155, IV, 2 ne retenait que les revenus soumis à l'impôt sur le revenu français. Pour un non-résident, ces revenus se limitent en principe aux revenus de source française (art. 164 B du CGI). L'administration fiscale le confirmait :
« Pour les non-résidents, la prépondérance des recettes s'apprécie en tenant compte de l'ensemble des revenus des contribuables et, plus largement, du foyer fiscal sous réserve que ces revenus soient imposables en France. »
(BOI-BIC-CHAMP-40-10, n° 165)
Concrètement : un cadre expatrié à Londres percevant 150 000 € de salaire britannique et 70 000 € de loyers meublés en France ne disposait d'aucun — ou de très peu de — revenus d'activité de source française. La condition de prépondérance était alors remplie de facto : 70 000 € > 0 €. Il était LMP, alors qu'un résident français dans la même situation (70 000 € < 150 000 €) aurait été LMNP.
Cette qualification n'était pas nécessairement défavorable au non-résident — nous y reviendrons dans le chiffrage. Mais elle constituait une différence de traitement difficilement justifiable : un investisseur pouvait se voir imposer un statut professionnel pour le seul motif qu'il résidait à l'étranger, indépendamment de la réalité économique de son activité locative en France. Plusieurs auteurs avaient ainsi relevé — à juste titre — l'incompatibilité potentielle de cette situation avec les clauses de non-discrimination des conventions fiscales internationales et les libertés fondamentales du droit de l'Union européenne.
II. Un statut LMP désormais aligné sur les revenus mondiaux
A. Un critère de prépondérance élargi aux revenus étrangers
L'article 53 de la LFI 2026 insère un nouvel alinéa après le 3° du 2 du IV de l'article 155 du CGI :
« Par dérogation au 3° du présent 2, lorsque le contribuable n'a pas sa résidence fiscale en France, les recettes mentionnées au 2° du même 2 doivent excéder les revenus de même nature que ceux mentionnés au 3° dudit 2 et qui sont soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu dans son État de résidence. »
(Art. 155, IV, 2, al. 4 du CGI, dans sa rédaction issue de l'art. 53 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026)
Le mécanisme est limpide. Pour les non-résidents, le test de prépondérance s'effectue désormais en intégrant l'ensemble des revenus professionnels mondiaux — à condition qu'ils soient soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu dans l'État de résidence.
Reprenons notre cadre londonien : avec 70 000 € de loyers meublés français et 150 000 € de salaire britannique soumis à l'income tax, la condition de prépondérance n'est plus remplie (70 000 € < 150 000 €). Il bascule en LMNP.
Le texte vise les revenus de même nature que ceux mentionnés au 3° — c'est-à-dire les traitements et salaires, BIC, BA, BNC et revenus assimilés. Les revenus du patrimoine (dividendes, intérêts, plus-values) ne sont pas pris en compte, conformément à la logique du test initial.
La doctrine administrative, mise à jour le 15 avril 2026, confirme cette lecture et précise que les revenus d'activité exonérés par une disposition particulière dans l'État de résidence ne sont pas pris en compte pour le test de prépondérance (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 165, 15 avr. 2026).
B. Des zones d'ombre pour les juridictions sans impôt équivalent
Le texte exige que les revenus étrangers soient soumis à un « impôt équivalent à l'impôt sur le revenu ». Cette condition soulève une difficulté pour les résidents de juridictions qui ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques.
C'est notamment le cas des Émirats arabes unis, qui ne lèvent pas, à la date de rédaction du présent article, d'impôt sur le revenu des personnes physiques — l'impôt sur les sociétés introduit en 2023 (Federal Decree-Law No. 47 of 2022) ne visant que les bénéfices d'entreprise au-delà de 375 000 AED. C'est également le cas, dans une large mesure, de Monaco (pour les nationaux et la plupart des résidents étrangers hors ressortissants français), du Bahreïn et de certains régimes fiscaux privilégiés.
Un résident de Dubaï percevant 150 000 € de revenus professionnels et 70 000 € de loyers meublés en France ne pourrait pas, en l'état du texte, invoquer la dérogation : ses revenus ne seraient soumis à aucun impôt susceptible de constituer un impôt équivalent. Le 3° de l'article 155, IV s'appliquerait dans sa version de droit commun — comparaison avec les seuls revenus de source française. Il resterait LMP.
En pratique : la convention fiscale franco-émiratie du 19 juillet 1989 ne subordonne pas la qualité de résident à une condition d'imposition effective aux Émirats : le simple domicile suffit (art. 4, § 1). En l'absence de précisions administratives, la question se pose de savoir si cette absence de condition au niveau conventionnel pourrait influer sur l'appréciation de la notion d'impôt équivalent au sens de l'article 155, IV du CGI — le débat est ouvert. Pour les besoins des développements qui suivent, nous retiendrons une lecture littérale de l'article 155, IV — en l'absence d'impôt équivalent aux Émirats arabes unis.
Cela créerait une nouvelle asymétrie entre non-résidents :
| Résident UK | Résident Dubaï | |
|---|---|---|
| Revenus professionnels | 150 000 € (soumis à l'income tax) | 150 000 € (non soumis à un IR) |
| Loyers meublés en France | 70 000 € | 70 000 € |
| Impôt équivalent dans l'État de résidence ? | Oui (income tax) | Non (pas d'IR des personnes physiques) |
| Qualification après réforme | LMNP (70 000 < 150 000) | LMP (retour au droit commun : 70 000 > 0 FR) |
D'autres interrogations se dessinent. Qu'en est-il d'un impôt forfaitaire qui ne vise que certaines catégories de revenus ? D'un impôt cédulaire sans équivalent structurel avec l'IR français ? La doctrine administrative publiée le 15 avril 2026 ne se prononce pas sur ce point. La notion d'impôt équivalent demeure ainsi une zone d'incertitude que les praticiens devront explorer au cas par cas — et que certains contribuables pourraient être avisés de sécuriser.
III. Conséquences patrimoniales : un chiffrage comparatif
Pour mesurer l'impact de la réforme, prenons un cas type.
Données : Monsieur L., résident fiscal britannique, sans revenus de source française hors location meublée. Il acquiert le 1er mars 2026 — postérieurement à l'entrée en vigueur de la réforme — un immeuble en France pour 1 000 000 € (financement : 80 % par emprunt sur 20 ans à 3 %, 20 % en fonds propres). Loyers annuels : 70 000 € (indexés de 1 %/an). Charges d'exploitation : forfait de 10 %. Intérêts d'emprunt : déduits selon le tableau d'amortissement. Amortissement de la construction (75 % du prix) sur 30 ans, soit 25 000 €/an. Revenus d'activité au Royaume-Uni : 150 000 €. Revente en N+20. Les résultats ci-après sont des ordres de grandeur destinés à illustrer la mécanique de la réforme.
A. Sur l'exploitation : un surcoût social de plus de 40 000 €
Sous l'ancien régime, Monsieur L. aurait été qualifié de LMP (70 000 € > 0 € de revenus professionnels de source française). Affilié au régime de sécurité sociale britannique, il aurait bénéficié d'une dispense totale de cotisations et prélèvements sociaux en France (règlement CE n° 883/2004, étendu au Royaume-Uni par le protocole de coordination post-Brexit). Son impôt sur le revenu aurait été calculé au taux minimum de 20 % (art. 197 A du CGI).
Sous le nouveau régime, il est directement qualifié LMNP dès l'acquisition (70 000 € < 150 000 € de revenus britanniques soumis à l'income tax). Il reste imposé au taux de 20 %, mais devient redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 % sur ses bénéfices locatifs (art. 235 ter du CGI) — seul prélèvement restant dû par les non-résidents affiliés à un régime social européen ou britannique, après exonération de CSG et de CRDS.
| Exploitation — cumul sur 20 ans | Ancien régime (LMP) | Nouveau régime (LMNP) |
|---|---|---|
| Résultat BIC imposable cumulé | ~556 000 € | ~556 000 € |
| Impôt sur le revenu (taux minimum 20 %) | ~111 000 € | ~111 000 € |
| Contributions sociales | 0 € (dispense, affiliation UK) | ~42 000 € (7,5 %) |
| Total charges fiscales et sociales (exploitation) | ~111 000 € | ~153 000 € |
Le surcoût est intégralement lié au prélèvement de solidarité devenu exigible du fait du passage en LMNP.
Le traitement des déficits évolue également : les déficits sont désormais cantonnés aux seuls revenus de location meublée et reportables pendant dix ans (art. 156, I, 1° ter), contre une imputation sur le revenu global et un report de six ans en LMP (art. 156, I). En pratique, pour un non-résident sans autres revenus de source française, cette perte est limitée — les déficits étant dans les deux cas reportables sur les bénéfices de même nature.
B. Sur la cession : la perte de l'exonération des plus-values professionnelles
C'est le poste le plus significatif de la réforme. Pour en mesurer la portée, un rappel de la mécanique des plus-values professionnelles s'impose.
En régime LMP, la plus-value relève des articles 39 duodecies à 39 quindecies du CGI, qui distinguent :
- ●La plus-value à court terme (PVCT) : elle correspond au montant total des amortissements déduits pendant la période de détention (art. 39 duodecies, 2, b) — c'est la part de plus-value « créée » par la mécanique comptable ;
- ●La plus-value à long terme (PVLT) : elle correspond à la hausse réelle de la valeur du bien, soit la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition (art. 39 duodecies, 3) — c'est la plus-value économique, indépendante des amortissements.
En l'absence d'exonération, la PVCT est imposée comme un bénéfice ordinaire (taux minimum de 20 % pour les non-résidents), tandis que la PVLT fait l'objet d'une imposition séparée au taux de 12,8 % (art. 39 quindecies, I, 1).
Sur le plan social, la distinction PVCT/PVLT emporte également des conséquences. L'assiette de la CSG sur revenus d'activité — et, par renvoi, des cotisations sociales des indépendants (art. L. 131-6 du CSS) — est calculée « hors plus-values et moins-values de long terme » (art. L. 136-3, I, 1° du CSS).
La PVCT relève donc de l'assiette des cotisations sociales des indépendants, tandis que la PVLT relève des prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine (18,6 %, ou 7,5 % pour les non-résidents affiliés à un régime social européen ou britannique).
Deux dispositifs d'exonération peuvent néanmoins s'appliquer :
- ●L'article 151 septies exonère d'impôt sur le revenu l'ensemble de la plus-value — PVCT comme PVLT — lorsque l'activité est exercée « à titre professionnel » depuis au moins cinq ans et que les recettes annuelles n'excèdent pas 90 000 € (art. 151 septies, I et II, 1°, b). C'est le mécanisme le plus favorable en apparence. Toutefois, son champ d'application doit être nuancé :
- ●Sur le plan social : l'exonération ne porte que sur l'IR. La PVCT exonérée d'IR reste soumise aux cotisations sociales des indépendants (art. L. 131-6 du CSS) — seule la PVLT exonérée d'IR échappe également aux prélèvements sociaux. Pour les non-résidents affiliés à un régime social coordonné (UE, EEE, Suisse, Royaume-Uni), cette distinction est sans objet en pratique : la dispense de cotisations sociales françaises résulte directement du règlement CE n° 883/2004 ;
- ●Sur la condition d'exercice professionnel : en règle générale, l'application du 151 septies suppose une participation personnelle, directe et continue à l'accomplissement des actes nécessaires à l'activité (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-10, § 100). Pour les loueurs en meublé, le texte réserve des « dispositions spécifiques » (§ 90) : le VII de l'article 151 septies exclut les LMNP du dispositif en les renvoyant au régime des plus-values des particuliers (art. 150 U et s.), tandis que la doctrine administrative admet l'application du 151 septies aux LMP dès lors que les conditions de l'article 155, IV sont remplies (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 410).
- ●L'article 151 septies B offre un abattement spécifique à la seule PVLT portant sur des immeubles d'exploitation : 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, soit une exonération totale à 15 ans. À la différence du 151 septies, cet abattement s'applique tant à l'IR qu'aux prélèvements sociaux sur la PVLT. Ce dispositif joue comme filet de sécurité lorsque les conditions du 151 septies ne sont pas remplies.
Sous l'ancien régime (LMP) : les recettes de Monsieur L. (70 000 € en année 1, environ 85 000 € en année 20 après indexation) seraient restées sous le seuil de 90 000 €. L'article 151 septies aurait exonéré d'IR la totalité de la plus-value (PVCT et PVLT).
La PVCT (~500 000 €) serait en principe restée soumise aux cotisations sociales, mais la dispense d'affiliation au titre du règlement 883/2004 (résidence UK) aurait neutralisé cette charge. Coût fiscal total de la cession : 0 €.
À défaut de remplir les conditions du 151 septies — par exemple si les recettes avaient dépassé le seuil — la PVLT aurait pu bénéficier de l'abattement du 151 septies B : exonération totale de la PVLT (IR et PS) au bout de 15 ans de détention. Seule la PVCT (~500 000 €) serait alors restée taxable au taux de 20 %, les cotisations sociales étant là encore neutralisées par l'affiliation britannique.
Sous le nouveau régime (LMNP) : la plus-value relève des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U et s.) et du prélèvement de l'article 244 bis A. La distinction PVCT/PVLT disparaît au profit d'un régime unique fondé sur la durée de détention.
Le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits pendant l'exploitation (art. 150 VB, III du CGI, dans sa rédaction issue de l'art. 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025), ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable.
À N+20, les abattements pour durée de détention (art. 150 VC) atteignent :
- ●90 % pour l'impôt sur le revenu (6 % par an de la 6e à la 21e année, soit 15 années × 6 %) ;
- ●24,75 % pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an de la 6e à la 21e année).
| Cession à N+20 | Ancien régime (LMP) | Nouveau régime (LMNP) |
|---|---|---|
| Prix de cession | ~1 208 000 € | ~1 208 000 € |
| Prix d'acquisition corrigé | ~500 000 € (VNC) | ~725 000 € |
| Plus-value brute | ~708 000 € (dont PVCT ~500 000 € et PVLT ~208 000 €) | ~483 000 € |
| IR | 0 € (exonération 151 septies — PVCT et PVLT) | ~9 000 € (19 % sur PV après abattement 90 %) |
| Contributions sociales | 0 € (dispense UK) | ~27 000 € (7,5 % sur PV après abattement ~25 %) |
| Impôt total cession | 0 € | ~36 000 € |
À noter : le prix d'acquisition LMNP est majoré du forfait travaux de 15 % et des droits d'enregistrement forfaitaires de 7,5 % (art. 150 VB, II), puis minoré des amortissements déduits pendant l'exploitation (art. 150 VB, III) — soit 1 000 000 + 150 000 + 75 000 − 500 000 = 725 000 €.
C. Sur l'IFI : un impact limité en pratique
En théorie, le basculement en LMNP fait perdre le bénéfice de l'exonération des biens professionnels (art. 975, I du CGI). En pratique, cette exonération était déjà rarement accessible aux non-résidents. L'activité principale est en effet appréciée sans égard à la résidence fiscale du contribuable (BOI-PAT-IFI-30-10-10-30, n° 20) : un salarié londonien pouvait difficilement soutenir que la location meublée en France constituait son activité principale.
Pour la grande majorité des investisseurs non-résidents, la perte est donc plus théorique que réelle.
D. Synthèse chiffrée et bilan de la réforme
| Bilan sur 20 ans (résident UK) | Ancien régime (LMP) | Nouveau régime (LMNP) | Écart |
|---|---|---|---|
| Charges fiscales exploitation | ~111 000 € | ~153 000 € | +42 000 € |
| Impôt à la cession | 0 € | ~36 000 € | +36 000 € |
| Total | ~111 000 € | ~189 000 € | +78 000 € |
Le surcoût global lié à la réforme s'élève, dans notre hypothèse, à environ 78 000 € sur 20 ans — soit un alourdissement de la pression fiscale de l'ordre de 70 % par rapport à la situation antérieure. Ce différentiel est imputable, pour l'essentiel, à l'apparition du prélèvement de solidarité de 7,5 % en cours d'exploitation (~42 000 €) et à la perte de l'exonération globale des plus-values professionnelles (PVCT et PVLT) sous l'article 151 septies à la cession (~36 000 €).
IV. Biens déjà détenus : les enjeux de la bascule LMP vers LMNP
La réforme ne concerne pas uniquement les acquisitions futures. Les non-résidents qui détenaient un bien en location meublée avant le 1er janvier 2026 et qui étaient qualifiés de LMP du seul fait de l'asymétrie du test de prépondérance basculent automatiquement en LMNP à compter de 2026.
Cette bascule soulève plusieurs questions :
- ●Régime applicable à la cession : en principe, le régime de la plus-value est déterminé par la qualification de l'activité au jour de la cession — et non au jour de l'acquisition. Un non-résident qui cède en 2027 un bien détenu depuis 2015, exploité en LMP pendant 11 ans puis en LMNP depuis 2026, relèvera du régime des plus-values des particuliers (art. 150 U et s. ; art. 244 bis A). La théorie des biens migrants (art. 151 sexies du CGI) n'est pas applicable aux changements de statut LMP/LMNP d'une même personne ;
- ●Durée de détention : les abattements pour durée de détention (art. 150 VC) se calculent à partir de la date d'acquisition, et non de la date de requalification. Un bien détenu depuis 12 ans bénéficie immédiatement de l'abattement correspondant (42 % pour l'IR). Les investisseurs de longue date peuvent ainsi être proches de l'exonération totale ;
- ●Amortissements antérieurs : les amortissements déduits pendant la période LMP minorent le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value des particuliers (art. 150 VB, III). Plus la période d'amortissement LMP a été longue, plus la base taxable sera élevée ;
- ●Déficits en cours : les déficits reportables constitués en période LMP et non encore imputés ne sont pas perdus. Les déficits LMP restent imputables sur le revenu global pendant le délai résiduel de six ans (art. 156, I).
L'anticipation de ces conséquences est indispensable : un contribuable détenant un bien depuis 18 ans pourrait avoir intérêt à différer la cession de quatre années supplémentaires afin d'atteindre l'exonération totale de la plus-value pour l'IR (22 ans).
Notons enfin que certains confrères ont également pu proposer, pour les contribuables encore LMP en 2025 et remplissant les conditions de l'article 151 septies (activité exercée depuis plus de cinq ans, recettes inférieures à 90 000 €), un retrait d'actif opéré dans la liasse fiscale 2025 — dernière année sous le régime professionnel — afin de purger la plus-value latente en franchise d'impôt et de réinitialiser la base de calcul à la valeur vénale actuelle du bien. Cette stratégie emporterait toutefois la perte des déductions futures (amortissements, intérêts d'emprunt, charges) et son opposabilité à l'administration resterait à confirmer.
Ce qu'il faut en retenir
La réforme de l'article 53 résout une incohérence ancienne — la qualification LMP quasi-automatique des non-résidents — mais elle peut paradoxalement alourdir la charge fiscale globale de l'investisseur, de l'ordre de 78 000 € sur 20 ans dans l'hypothèse retenue.
Plusieurs points de vigilance méritent d'être signalés :
- ●Les non-résidents en juridictions à IR (Royaume-Uni, Allemagne, Scandinavie) basculent en LMNP dès 2026 — les conséquences sur les biens déjà détenus doivent être anticipées, notamment la stratégie de cession au regard de la durée de détention ;
- ●Les non-résidents en juridictions sans IR (Émirats arabes unis, Monaco) resteraient LMP en l'état du texte — la question de l'impôt équivalent restant ouverte ;
- ●La durée de détention redevient un paramètre stratégique : en régime LMNP, chaque année rapproche l'investisseur de l'exonération progressive de la plus-value, là où le régime LMP reposait sur les seuils de recettes et la durée d'activité.
Les développements qui précèdent constituent une analyse juridique à caractère informatif et ne sauraient se substituer à un conseil fiscal personnalisé.
Introduction
The status of furnished landlord is decisive in the context of a real estate investment, both for residents and non-residents. It alone determines the tax treatment of income, capital gains, losses and the wealth tax (IFI). Since 2020 (Law No. 2019-1479 of 28 December 2019), the classification rests on two conditions set out in Article 155, IV, 2 of the French Tax Code (CGI): rental receipts exceeding €23,000 and exceeding the household's other professional activity income.
For non-residents, this mechanism raised a structural problem. The income taken into account for the comparison was limited to income subject to French income tax, meaning that an expatriate earning most of their income abroad was quasi-automatically classified as a professional furnished landlord (LMP) — even where their professional income in their state of residence far exceeded their French rental income. This asymmetry, long identified, could amount to a difference in treatment hardly compatible with the European principles of freedom of establishment and non-discrimination.
Article 53 of the 2026 Finance Act (Law No. 2026-103 of 19 February 2026) addresses this: non-residents must now compare their rental receipts against their worldwide professional income. The shift is mechanical — and its wealth consequences sometimes significant.
I. A quasi-automatic LMP status for non-residents before the reform
A. Reminder of the classification criteria
The classification as a professional furnished landlord rests on two cumulative conditions (Art. 155, IV, 2 of the CGI):
- ●Annual receipts from furnished lettings by all members of the tax household exceed €23,000;
- ●These receipts exceed the professional activity income of the tax household subject to income tax — employment income, business profits (BIC) excluding furnished lettings, agricultural profits, non-commercial profits and income under Article 62 of the CGI.
For the record: the former third condition — registration with the Trade and Companies Register — was removed by the 2020 Finance Act. The Constitutional Council has since declared this condition unconstitutional in its previous wording, holding that it was not based on an objective and rational criterion (Cons. const., 19 Sept. 2025, No. 2025-1159 QPC).
Where both conditions are met, the landlord is classified as LMP. Otherwise, they are LMNP. The tax consequences diverge across the entire wealth chain:
| LMP | LMNP | |
|---|---|---|
| Losses | Deductible against general income, carry-forward 6 years (Art. 156, I) | Deductible only against furnished rental income, carry-forward 10 years (Art. 156, I, 1° ter) |
| Capital gains | Professional capital gains regime (Art. 39 duodecies et seq.): STCG/LTCG distinction; full exemption possible under Art. 151 septies, LTCG relief under Art. 151 septies B | Private individuals' capital gains regime (Art. 150 U et seq.); holding period allowances |
| Social contributions | Self-employed social contributions | Social levies on investment income: 18.6% on BIC and 17.2% on real estate capital gains (the CSG increase to 10.6% does not apply to real estate capital gains — Art. L. 136-8, IV, 2° of the Social Security Code); 7.5% for non-residents affiliated to an EU/EEA/Swiss/UK social security scheme |
| IFI | Possible exemption as business assets (Art. 975, I) | Asset included in the taxable base |
B. The structural imbalance that resulted for non-residents
The predominance test under Article 155, IV, 2, 3° only took into account income subject to French income tax. For a non-resident, this income is in principle limited to French-source income (Art. 164 B of the CGI). The tax authorities confirmed this:
"For non-residents, the predominance of receipts is assessed by taking into account all the income of the taxpayers and, more broadly, of the tax household, provided that this income is taxable in France."
(BOI-BIC-CHAMP-40-10, No. 165)
In practice: an executive expatriated to London earning €150,000 in British salary and €70,000 in furnished rental income in France had no — or very little — professional income from French sources. The predominance condition was then met de facto: €70,000 > €0. They were LMP, whereas a French resident in the same situation (€70,000 < €150,000) would have been LMNP.
This classification was not necessarily unfavourable to the non-resident — as we shall see in the quantified analysis below. But it constituted a difference in treatment difficult to justify: an investor could be assigned professional status solely because they resided abroad, irrespective of the economic reality of their rental activity in France. Several commentators had rightly identified the potential incompatibility of this situation with the non-discrimination clauses of international tax treaties and the fundamental freedoms of European Union law.
II. LMP status now aligned with worldwide income
A. A predominance test extended to foreign income
Article 53 of the 2026 Finance Act inserts a new paragraph after Article 155, IV, 2, 3° of the CGI:
"By way of derogation from 3° of this 2, where the taxpayer is not fiscally resident in France, the receipts mentioned in 2° of the same 2 must exceed income of the same nature as that mentioned in 3° of the said 2 and which is subject to a tax equivalent to income tax in their state of residence."
(Art. 155, IV, 2, para. 4 of the CGI, as amended by Art. 53 of Law No. 2026-103 of 19 February 2026)
The mechanism is straightforward. For non-residents, the predominance test is now conducted by including all worldwide professional income — provided that it is subject to a tax equivalent to income tax in the state of residence.
Returning to our London-based executive: with €70,000 of French furnished rental income and €150,000 of British salary subject to income tax, the predominance condition is no longer met (€70,000 < €150,000). They switch to LMNP.
The provision targets income of the same nature as that referred to in 3° — i.e. employment income, BIC, agricultural profits, non-commercial profits and similar income. Investment income (dividends, interest, capital gains) is not taken into account, consistent with the logic of the original test.
The administrative guidance, updated on 15 April 2026, confirms this reading and specifies that professional income exempt under a specific provision in the state of residence is not taken into account for the predominance test (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 165, 15 Apr. 2026).
B. Grey areas for jurisdictions without an equivalent tax
The provision requires that foreign income be subject to a "tax equivalent to income tax". This condition raises a difficulty for residents of jurisdictions that do not levy a personal income tax.
This is notably the case of the United Arab Emirates, which do not levy, at the date of this article, a personal income tax — the corporate tax introduced in 2023 (Federal Decree-Law No. 47 of 2022) only applying to business profits exceeding AED 375,000. This is also the case, broadly speaking, of Monaco (for nationals and most foreign residents other than French nationals), Bahrain and certain preferential tax regimes.
A Dubai resident earning €150,000 in professional income and €70,000 in French furnished rental income could not, as the provision currently stands, invoke the derogation: their income would not be subject to any tax capable of constituting an equivalent tax. Article 155, IV, 3° would apply in its standard version — comparison with French-source income only. They would remain LMP.
In practice: the Franco-Emirati tax treaty of 19 July 1989 does not make resident status conditional upon effective taxation in the Emirates: domicile alone suffices (Art. 4, § 1). In the absence of administrative guidance, the question arises whether this absence of a taxation requirement at the treaty level could influence the interpretation of equivalent tax within the meaning of Article 155, IV of the CGI — the debate remains open. For the purposes of the analysis that follows, we will adopt a literal reading of Article 155, IV — in the absence of an equivalent tax in the United Arab Emirates.
This would create a new asymmetry between non-residents:
| UK resident | Dubai resident | |
|---|---|---|
| Professional income | €150,000 (subject to income tax) | €150,000 (not subject to an income tax) |
| Furnished rental income in France | €70,000 | €70,000 |
| Equivalent tax in the state of residence? | Yes (income tax) | No (no personal income tax) |
| Classification after the reform | LMNP (70,000 < 150,000) | LMP (default rule: 70,000 > 0 FR) |
Further questions arise. What about a lump-sum tax that only targets certain categories of income? A schedular tax with no structural equivalent to French income tax? The administrative guidance published on 15 April 2026 does not address this point. The notion of equivalent tax thus remains an area of uncertainty that practitioners will need to explore on a case-by-case basis — and that certain taxpayers may be well-advised to secure.
III. Wealth consequences: a comparative analysis
To measure the impact of the reform, let us consider a typical case.
Assumptions: Mr L., a UK tax resident, with no French-source income other than furnished rental income. He acquires on 1 March 2026 — after the reform enters into force — a property in France for €1,000,000 (financing: 80% bank loan over 20 years at 3%, 20% equity). Annual rent: €70,000 (indexed at 1%/year). Operating charges: flat rate of 10%. Loan interest: deducted according to the amortisation schedule. Depreciation of the building (75% of the price) over 30 years, i.e. €25,000/year. Professional income in the United Kingdom: €150,000. Sale at N+20. The figures below are orders of magnitude intended to illustrate the mechanics of the reform.
A. During operations: a social levy surcharge of over €40,000
Under the former regime, Mr L. would have been classified as LMP (€70,000 > €0 of French-source professional income). Affiliated to the British social security scheme, he would have benefited from a full exemption from social contributions and levies in France (EU Regulation No. 883/2004, extended to the United Kingdom under the post-Brexit coordination protocol). His income tax would have been calculated at the minimum rate of 20% (Art. 197 A of the CGI).
Under the new regime, he is directly classified as LMNP from acquisition (€70,000 < €150,000 of British income subject to income tax). He remains taxed at 20%, but becomes liable for the 7.5% solidarity levy on his rental profits (Art. 235 ter of the CGI) — the only levy remaining due by non-residents affiliated to a European or British social security scheme, after exemption from CSG and CRDS.
| Operations — cumulative over 20 years | Former regime (LMP) | New regime (LMNP) |
|---|---|---|
| Cumulative taxable BIC | ~€556,000 | ~€556,000 |
| Income tax (minimum rate 20%) | ~€111,000 | ~€111,000 |
| Social contributions | €0 (exemption, UK affiliation) | ~€42,000 (7.5%) |
| Total tax and social charges (operations) | ~€111,000 | ~€153,000 |
The surcharge is entirely attributable to the solidarity levy that becomes payable as a result of the switch to LMNP.
The treatment of losses also changes: losses are now ring-fenced to furnished rental income and carry-forward for ten years (Art. 156, I, 1° ter), compared with deduction against general income and a six-year carry-forward under LMP (Art. 156, I). In practice, for a non-resident with no other French-source income, this change is of limited impact — losses being in both cases carried forward against income of the same nature.
B. On disposal: the loss of the professional capital gains exemption
This is the most significant item of the reform. To appreciate its scope, a reminder of the mechanics of professional capital gains is necessary.
Under the LMP regime, the capital gain falls within Articles 39 duodecies to 39 quindecies of the CGI, which distinguish:
- ●Short-term capital gain (STCG): it corresponds to the total amount of depreciation deducted during the holding period (Art. 39 duodecies, 2, b) — this is the portion of the gain "created" by the accounting mechanism;
- ●Long-term capital gain (LTCG): it corresponds to the actual increase in the value of the property, i.e. the difference between the sale price and the acquisition price (Art. 39 duodecies, 3) — this is the economic gain, independent of depreciation.
In the absence of an exemption, the STCG is taxed as ordinary income (minimum rate of 20% for non-residents), while the LTCG is subject to separate taxation at 12.8% (Art. 39 quindecies, I, 1).
On the social contributions side, the STCG/LTCG distinction also has consequences. The CSG base on earned income — and, by reference, the self-employed social contributions base (Art. L. 131-6 of the Social Security Code) — is calculated "excluding long-term capital gains and losses" (Art. L. 136-3, I, 1° of the Social Security Code).
The STCG therefore falls within the self-employed social contributions base, while the LTCG falls within the social levies on investment income base (18.6%, or 7.5% for non-residents affiliated to a European or British social security scheme).
Two exemption mechanisms may nevertheless apply:
- ●Article 151 septies exempts from income tax the entire capital gain — both STCG and LTCG — where the activity has been carried on "on a professional basis" for at least five years and annual receipts do not exceed €90,000 (Art. 151 septies, I and II, 1°, b). This is the most favourable mechanism in appearance. However, its scope must be nuanced:
- ●On the social contributions side: the exemption covers income tax only. The STCG exempt from income tax remains subject to self-employed social contributions (Art. L. 131-6 of the Social Security Code) — only the LTCG exempt from income tax also escapes social levies. For non-residents affiliated to a coordinated social security scheme (EU, EEA, Switzerland, United Kingdom), this distinction is moot in practice: the exemption from French social contributions results directly from EU Regulation No. 883/2004;
- ●On the professional exercise condition: as a general rule, the application of Art. 151 septies requires personal, direct and continuous participation in the acts necessary for the activity (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-10, § 100). For furnished landlords, the provision reserves "specific rules" (§ 90): Article 151 septies, VII excludes LMNP from the scheme by referring them to the private individuals' capital gains regime (Art. 150 U et seq.), while the administrative guidelines accept the application of Art. 151 septies to LMP where the conditions of Article 155, IV are met (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 410).
- ●Article 151 septies B provides a specific allowance on LTCG only relating to business premises: 10% per year of ownership beyond the fifth year, resulting in full exemption after 15 years. Unlike Art. 151 septies, this allowance applies to both income tax and social levies on the LTCG. This mechanism acts as a safety net where the conditions of Art. 151 septies are not met.
Under the former regime (LMP): Mr L.'s receipts (€70,000 in year 1, approximately €85,000 in year 20 after indexation) would have remained below the €90,000 threshold. Article 151 septies would have exempted the entire capital gain (STCG and LTCG) from income tax.
The STCG (~€500,000) would in principle have remained subject to social contributions, but the affiliation exemption under Regulation 883/2004 (UK residence) would have neutralised this charge. Total tax cost of the disposal: €0.
Failing to meet the conditions of Art. 151 septies — for example if receipts had exceeded the threshold — the LTCG could have benefited from the Art. 151 septies B allowance: full exemption of the LTCG (income tax and social levies) after 15 years of ownership. Only the STCG (~€500,000) would then have remained taxable at 20%, social contributions being again neutralised by the British affiliation.
Under the new regime (LMNP): the capital gain falls within the private individuals' real estate capital gains regime (Art. 150 U et seq.) and the withholding tax under Article 244 bis A. The STCG/LTCG distinction disappears in favour of a single regime based on the holding period.
The acquisition price is reduced by the depreciation deducted during operations (Art. 150 VB, III of the CGI, as amended by Art. 84 of Law No. 2025-127 of 14 February 2025), mechanically increasing the taxable gain.
At N+20, the holding period allowances (Art. 150 VC) reach:
- ●90% for income tax (6% per year from year 6 to year 20, i.e. 15 years × 6%);
- ●24.75% for social levies (1.65% per year from year 6 to year 20).
| Disposal at N+20 | Former regime (LMP) | New regime (LMNP) |
|---|---|---|
| Sale price | ~€1,208,000 | ~€1,208,000 |
| Adjusted acquisition price | ~€500,000 (NBV) | ~€725,000 |
| Gross capital gain | ~€708,000 (of which STCG ~€500,000 and LTCG ~€208,000) | ~€483,000 |
| Income tax | €0 (Art. 151 septies exemption — STCG and LTCG) | ~€9,000 (19% on gain after 90% allowance) |
| Social contributions | €0 (UK exemption) | ~€27,000 (7.5% on gain after ~25% allowance) |
| Total tax on disposal | €0 | ~€36,000 |
Note: the LMNP acquisition price is increased by the 15% works allowance and 7.5% flat-rate transfer duties (Art. 150 VB, II), then reduced by the depreciation deducted during operations (Art. 150 VB, III) — i.e. 1,000,000 + 150,000 + 75,000 − 500,000 = €725,000.
C. IFI: a limited impact in practice
In theory, the switch to LMNP causes the loss of the business assets exemption (Art. 975, I of the CGI). In practice, this exemption was already rarely available to non-residents. The principal activity is assessed irrespective of the taxpayer's tax residence (BOI-PAT-IFI-30-10-10-30, No. 20): a London-based employee could hardly argue that furnished letting in France constituted their principal activity.
For the vast majority of non-resident investors, the loss is therefore more theoretical than real.
D. Summary and overall impact of the reform
| 20-year summary (UK resident) | Former regime (LMP) | New regime (LMNP) | Difference |
|---|---|---|---|
| Tax charges during operations | ~€111,000 | ~€153,000 | +€42,000 |
| Tax on disposal | €0 | ~€36,000 | +€36,000 |
| Total | ~€111,000 | ~€189,000 | +€78,000 |
The total additional cost resulting from the reform amounts, under our assumptions, to approximately €78,000 over 20 years — representing an increase in the overall tax burden of approximately 70% compared with the previous situation. This differential is mainly attributable to the appearance of the 7.5% solidarity levy during operations (€42,000) and the loss of the comprehensive professional capital gains exemption (STCG and LTCG) under Article 151 septies on disposal (€36,000).
IV. Properties already held: the stakes of the LMP to LMNP switch
The reform does not only concern future acquisitions. Non-residents who held a furnished rental property before 1 January 2026 and who were classified as LMP solely due to the asymmetry of the predominance test automatically switch to LMNP from 2026.
This switch raises several questions:
- ●Applicable regime on disposal: in principle, the capital gains regime is determined by the classification of the activity on the date of the disposal — not the date of acquisition. A non-resident selling in 2027 a property held since 2015, operated as LMP for 11 years then as LMNP from 2026, will fall under the private individuals' capital gains regime (Art. 150 U et seq.; Art. 244 bis A). The migrating assets theory (Art. 151 sexies of the CGI) does not apply to changes of LMP/LMNP status by the same person;
- ●Holding period: the holding period allowances (Art. 150 VC) are calculated from the date of acquisition, not the date of reclassification. A property held for 12 years immediately benefits from the corresponding allowance (42% for income tax). Long-standing investors may thus be close to full exemption;
- ●Prior depreciation: depreciation deducted during the LMP period reduces the acquisition price for the calculation of the private individuals' capital gain (Art. 150 VB, III). The longer the LMP depreciation period, the higher the taxable base;
- ●Outstanding losses: losses carried forward constituted during the LMP period and not yet utilised are not lost. LMP losses remain deductible against general income for the remaining six-year period (Art. 156, I).
Anticipation of these consequences is essential: a taxpayer who has held a property for 18 years could benefit from deferring the disposal for four additional years to reach the full income tax exemption on the capital gain (22 years).
It should also be noted that some practitioners have proposed, for taxpayers still classified as LMP in 2025 and meeting the conditions of Article 151 septies (activity carried on for more than five years, receipts below €90,000), a withdrawal of the asset from the balance sheet in the 2025 tax return — the last year under the professional regime — in order to crystallise the latent capital gain free of tax and reset the acquisition base to the current market value of the property. This strategy would, however, entail the loss of future deductions (depreciation, loan interest, charges) and its enforceability against the tax authorities would remain to be confirmed.
Key takeaways
The reform under Article 53 resolves a long-standing inconsistency — the quasi-automatic LMP classification of non-residents — but it can paradoxically increase the investor's overall tax burden, by approximately €78,000 over 20 years under the assumptions adopted.
Several points of vigilance deserve attention:
- ●Non-residents in jurisdictions with income tax (United Kingdom, Germany, Scandinavia) switch to LMNP from 2026 — the consequences for properties already held must be anticipated, particularly the disposal strategy in light of the holding period;
- ●Non-residents in jurisdictions without income tax (United Arab Emirates, Monaco) would remain LMP as the provision currently stands — the question of the equivalent tax remaining open;
- ●The holding period becomes a strategic parameter once again: under the LMNP regime, each year brings the investor closer to a progressive exemption from the capital gain, whereas the LMP regime relied on receipt thresholds and duration of activity.
The foregoing analysis is provided for informational purposes only and does not constitute personalised tax advice.