Introduction
Depuis la loi de finances pour 2024 (art. 23, loi n° 2023-1322 du 29 déc. 2023), la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier est expressément exclue du pacte Dutreil. La location meublée classique ne peut plus en bénéficier — le législateur ayant réagi à l'annulation, par le Conseil d'État, de la doctrine administrative qui excluait cette activité sans fondement textuel (CE, 8e-3e ch. réunies, 29 sept. 2023, n° 473972). Pourtant, une activité immobilière résiste à cette exclusion : la para-hôtellerie. Fondée sur la fourniture de prestations d'hébergement concurrençant le secteur hôtelier, elle conserve une nature commerciale qui la place hors du champ de l'exclusion — la Cour de cassation ayant rappelé qu'une activité de location meublée ne revêt un caractère commercial que si elle est « accompagnée de prestations de services accessoires significatives revêtant le caractère d'un service para-hôtelier » (Cass. civ. 3e, 25 janv. 2024, n° 22-21.455).
Un rescrit récent, délivré début 2026 par une Direction départementale des finances publiques, vient le confirmer : une entreprise individuelle de para-hôtellerie est éligible au mécanisme de l'article 787 C du CGI — soit une exonération de 75 % des droits de mutation à titre gratuit. Analyse d'une position qui ouvre des perspectives de planification patrimoniale significatives.
I. Para-hôtellerie et location meublée : la distinction clé
A. Une différence de qualification essentielle...
La frontière entre location meublée et para-hôtellerie repose sur l'article 261 D, 4° du CGI, dans sa rédaction issue de l'article 84 de la loi de finances pour 2024. Sont qualifiées de para-hôtelières les prestations d'hébergement qui remplissent deux conditions cumulatives :
- ●Une durée n'excédant pas trente nuitées ;
- ●La mise à disposition d'un local meublé avec au moins trois des quatre prestations suivantes :
- ●Le petit-déjeuner ;
- ●Le nettoyage régulier des locaux ;
- ●La fourniture de linge de maison ;
- ●La réception de la clientèle.
(Art. 261 D, 4°-b du CGI ; BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, n° 60 et s.)
Ces prestations sont le pivot de la qualification. En les servant en sus de la simple mise à disposition du bien meublé, elles permettent :
- ●Soumettre de plein droit les loyers à la TVA — offrant ainsi à l'investisseur la capacité de déduire la TVA supportée lors de l'acquisition, le cas échéant ;
- ●Bénéficier de régimes fiscaux avantageux, notamment le report d'imposition (art. 150-0 B ter du CGI) ou encore l'exonération ou l'exclusion d'assiette de l'IFI (art. 975 et 966 du CGI) ;
- ●Et désormais, bénéficier du régime favorable du pacte Dutreil.
À noter : le Conseil d'État a récemment censuré certaines précisions doctrinales ajoutant à la loi, notamment sur la notion de nettoyage régulier et de fourniture de linge de maison (CE, 8e-3e ch. réunies, 12 nov. 2025, n° 498267). L'appréciation de ces critères se fait désormais au cas par cas.
B. ... qui ouvre une voie au pacte Dutreil
L'exclusion introduite par la loi de finances pour 2024 (art. 787 B et 787 C du CGI, dans leur rédaction issue de l'art. 23 de la loi n° 2023-1322) vise les activités de gestion de son propre patrimoine. Le contribuable qui se borne à louer un bien meublé tire des revenus de son patrimoine, et ne saurait dès lors prétendre au bénéfice du pacte Dutreil (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, n° 15, 30 mai 2024).
La para-hôtellerie, en revanche, repose sur la fourniture de prestations de services. L'immeuble n'est plus l'objet de l'exploitation, mais le support d'une activité commerciale — pour reprendre la distinction posée par le Conseil d'État entre les immeubles qui sont les moyens permanents d'exploitation et ceux qui sont l'objet même de l'exploitation (CE, 29 sept. 2023, n° 469788, « Bagest »). L'administration fiscale le reconnaît elle-même :
« Sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d'hébergement qui dépassent la simple jouissance du bien. »
(BOI-BIC-CHAMP-40-10, n° 20)
Cette qualification est cohérente avec la jurisprudence du Conseil d'État en matière de report d'imposition : une activité de location en meublé ne constitue un investissement économique que si elle consiste à fournir une prestation d'hébergement ou implique la mise en œuvre d'importants moyens matériels et humains (CE, 3e-8e ch. réunies, 19 avr. 2022, n° 442946).
II. De la théorie à la pratique : un rescrit lève le doute
A. Une situation de fait solidement documentée...
Un entrepreneur individuel, implanté dans le sud de la France, exerçait depuis plusieurs décennies une activité de location saisonnière assortie de prestations para-hôtelières. Souhaitant organiser la transmission de son entreprise par voie de donation-partage, il a sollicité une prise de position formelle de l'administration fiscale sur le fondement de l'article L. 80 B, 1° du LPF.
Le dossier, particulièrement étayé, présentait un faisceau d'indices convergents en faveur de la qualification commerciale :
- ●Une inscription au RCS sous l'activité de loueur de meublés avec prestations de services para-hôtelières ;
- ●Un code APE 55.10Z — Hôtels et hébergement similaire ;
- ●Un assujettissement effectif à la TVA, avec des déclarations mensuelles (CA3) ;
- ●Des contrats d'hébergement prévoyant les quatre prestations de l'article 261 D, 4°-b : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle ;
- ●L'emploi de plusieurs salariés permanents et saisonniers, attestant de moyens humains significatifs ;
- ●Un volume d'environ 65 à 70 locations par an, pour un chiffre d'affaires annuel supérieur à 200 000 euros.
L'ensemble de ces éléments témoignait d'une exploitation structurée, continue et substantielle — bien au-delà de la simple gestion locative d'un patrimoine immobilier.
B. ... permettant d'obtenir une réponse sans ambiguïté
Saisi de la question suivante :
« Au regard de la situation de droit et de fait, pouvez-vous confirmer que l'activité de location meublée adjointe de prestations para-hôtelières est éligible au mécanisme prévu par l'article 787 C du CGI ? »
L'administration a répondu favorablement dans un raisonnement en deux temps :
- ●D'abord, la qualification de l'activité. Le service a relevé que le contribuable proposait des hébergements de courte durée assortis de l'ensemble des prestations visées à l'article 261 D, 4°-b du CGI. Il en a déduit que l'activité pouvait être « qualifiée de para-hôtelière et regardée comme concurrençant le secteur hôtelier ».
- ●Ensuite, l'éligibilité au 787 C. En conséquence de cette qualification, le service a conclu que « l'activité exercée est éligible au régime de faveur prévu à l'article 787 C du code général des impôts ».
Le raisonnement est limpide : parce que l'activité est para-hôtelière — et non de simple location meublée —, elle constitue une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, et non une activité de gestion de patrimoine. L'administration n'a formulé aucune réserve quant à l'application de l'exonération de 75 %, se bornant à rappeler que les conditions de forme du 787 C devaient être respectées.
Pour mémoire : les conditions de forme de l'article 787 C du CGI supposent (i) une détention préalable de l'entreprise depuis plus de deux ans lorsqu'elle a été acquise à titre onéreux (art. 787 C, a ; BOI-ENR-DMTG-10-20-40-40, n° 30), (ii) un engagement de conservation de l'ensemble des biens affectés à l'exploitation pendant six ans — contre quatre ans avant la loi de finances pour 2026, applicable aux transmissions intervenues à compter du 21 février 2026 (art. 787 C, b ; BOI-ENR-DMTG-10-20-40-40, n° 50), (iii) la poursuite effective de l'activité pendant les trois années suivant la transmission (art. 787 C, c), et (iv) l'exercice d'une activité opérationnelle — à l'exclusion de la gestion de son propre patrimoine (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, n° 15).
Cette prise de position formelle est opposable à l'administration, tant que la situation de fait reste inchangée (art. L. 80 B, 1° du LPF). Elle ne constitue pas pour autant une instruction de portée générale — un autre contribuable ne peut s'en prévaloir directement, même si sa situation est comparable.
Mais au-delà de son opposabilité limitée, ce rescrit constitue un signal fort : saisie d'une demande correctement documentée, l'administration ne s'est pas opposée à l'éligibilité de la para-hôtellerie au Dutreil. La porte est ouverte — à condition de savoir la franchir.
III. Pour aller plus loin
A. Un raisonnement vraisemblablement transposable aux sociétés...
Le rescrit porte sur une entreprise individuelle (article 787 C), mais le raisonnement semble transposable aux sociétés relevant de l'article 787 B. L'exclusion y est rédigée dans les mêmes termes : est exclue « l'exercice par une société d'une activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ». Par symétrie, une société exerçant une véritable activité de para-hôtellerie ne gérerait pas son patrimoine — elle exploiterait un fonds de commerce parahôtelier.
L'argumentaire juridique serait le même : qualification commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, assujettissement à la TVA, distinction entre l'immeuble-objet et l'immeuble-support. La mise en œuvre du 787 B serait toutefois plus exigeante que celle du 787 C, car elle imposerait des conditions structurelles supplémentaires :
- ●Un engagement collectif de conservation de deux ans minimum (art. 787 B, a) ;
- ●Un engagement individuel de conservation de six ans — depuis la loi de finances pour 2026 (art. 787 B, c) ;
- ●Une fonction de direction effective exercée par l'un des associés ayant souscrit l'engagement (art. 787 B, d) ;
- ●Appréciation de la prépondérance de l'activité éligible au regard d'un faisceau d'indices — chiffre d'affaires, actif brut immobilisé, effectifs — lorsque la société exerce plusieurs activités (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, n° 20 ; Cass. com., 25 janv. 2023, n° 20-23.137).
À ce jour, aucune prise de position publique de l'administration ne valide expressément l'application du 787 B à une société de para-hôtellerie. Le rescrit de 2026, cantonné à l'entreprise individuelle, ne saurait être directement opposé par un autre contribuable. Si les fondements juridiques paraissent solides, la prudence commanderait de ne pas s'engager dans une telle opération sans avoir préalablement sécurisé la position par un rescrit propre à la structure concernée.
B. ... sous réserve de certaines précautions
Deux risques méritent d'être signalés :
- ●Le premier est la requalification en location meublée simple : depuis la censure partielle de la doctrine TVA (CE, 12 nov. 2025, n° 498267, précité), la notion de régularité des prestations fait l'objet d'une appréciation plus stricte. Si les critères d'assujettissement à la TVA ne sont plus remplis — prestations de façade, nettoyage irrégulier, réception inexistante —, la qualification para-hôtelière tombe, et avec elle l'éligibilité au Dutreil.
- ●Le second est l'abus de droit (art. L. 64 ou L. 64 A du LPF) : une structuration en para-hôtellerie dans le seul but de bénéficier du Dutreil serait exposée. Le risque est faible lorsque l'activité est préexistante et réelle, mais sérieux pour un contribuable qui convertirait une location meublée en para-hôtellerie peu avant une donation, en ajoutant des prestations sans réalité économique.
Dans les deux cas, le critère déterminant reste le même : la réalité de l'exploitation. Peu importe le schéma retenu, les indices favorables demeurent identiques — antériorité, substance et continuité de l'activité.
Les développements qui précèdent constituent une analyse juridique à caractère informatif et ne sauraient se substituer à un conseil fiscal personnalisé.
Introduction
Since the 2024 Finance Act (Art. 23, Law No. 2023-1322 of 29 December 2023), the management of one's own personal or real estate assets is expressly excluded from the Dutreil relief scheme. Standard furnished lettings can no longer benefit from it — the legislator having responded to the annulment, by the Conseil d'État, of the administrative guidelines which excluded this activity without any statutory basis (CE, 8th-3rd chambers combined, 29 September 2023, No. 473972). Yet one real estate activity resists this exclusion: para-hotel services. Based on the provision of hospitality services competing with the hotel sector, it retains a commercial nature that places it outside the scope of the exclusion — the Cour de cassation having held that a furnished letting activity only has a commercial character where it is "accompanied by significant ancillary services having the character of a para-hotel service" (Cass. civ. 3rd, 25 January 2024, No. 22-21.455).
A recent tax ruling, issued in early 2026 by a Departmental Tax Office, confirms this: a sole proprietorship operating para-hotel services is eligible for the mechanism under Article 787 C of the French Tax Code (CGI) — i.e. a 75% exemption on gratuitous transfer duties. Analysis of a ruling that opens significant estate planning opportunities.
I. Para-hotel services and furnished lettings: the key distinction
A. A fundamental difference in classification...
The boundary between furnished lettings and para-hotel services rests on Article 261 D, 4° of the CGI, as amended by Article 84 of the 2024 Finance Act. Hospitality services are classified as para-hotel where they meet two cumulative conditions:
- ●A duration not exceeding thirty nights;
- ●The provision of furnished premises with at least three of the following four services:
- ●Breakfast;
- ●Regular cleaning of the premises;
- ●Supply of household linen;
- ●Reception of guests.
(Art. 261 D, 4°-b of the CGI; BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, No. 60 et seq.)
These services are the cornerstone of the classification. By providing them in addition to the mere provision of furnished premises, they allow:
- ●Subjecting rents to VAT as of right — thereby enabling the investor to deduct VAT incurred on the acquisition, where applicable;
- ●Benefiting from advantageous tax regimes, including capital gains tax deferral (Art. 150-0 B ter of the CGI) or exemption from, or exclusion from the basis of, the wealth tax (IFI) (Art. 975 and 966 of the CGI);
- ●And now, benefiting from the favourable Dutreil relief scheme.
Note: the Conseil d'État recently struck down certain administrative clarifications that went beyond the statute, particularly regarding the concepts of regular cleaning and supply of household linen (CE, 8th-3rd chambers combined, 12 November 2025, No. 498267). These criteria are now assessed on a case-by-case basis.
B. ... opening a path to Dutreil relief
The exclusion introduced by the 2024 Finance Act (Art. 787 B and 787 C of the CGI, as amended by Art. 23 of Law No. 2023-1322) targets activities consisting of managing one's own assets. A taxpayer who merely lets out a furnished property derives income from their assets and cannot therefore claim the benefit of Dutreil relief (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, No. 15, 30 May 2024).
Para-hotel services, by contrast, are based on the provision of services. The property is no longer the object of the business, but rather the support for a commercial activity — to borrow the distinction drawn by the Conseil d'État between properties that are the permanent means of the business and those that are the very object of the business (CE, 29 September 2023, No. 469788, "Bagest"). The tax authorities themselves recognise this:
"Hospitality or para-hotel services, not subject to the furnished letting tax regime, are accommodation agreements that go beyond the mere enjoyment of the property."
(BOI-BIC-CHAMP-40-10, No. 20)
This classification is consistent with the Conseil d'État's case law on capital gains tax deferral: a furnished letting activity only constitutes an economic investment where it consists of providing a hospitality service or involves the deployment of significant material and human resources (CE, 3rd-8th chambers combined, 19 April 2022, No. 442946).
II. From theory to practice: a tax ruling removes the doubt
A. A thoroughly documented factual situation...
A sole proprietor, based in the south of France, had operated for several decades a seasonal letting activity accompanied by para-hotel services. Wishing to organise the transfer of his business by way of a donation-partage (gift with partition), he sought a formal ruling from the tax authorities under Article L. 80 B, 1° of the French Tax Procedures Code (LPF).
The file, particularly well-documented, presented a body of converging evidence in favour of the commercial classification:
- ●Registration with the Commercial Registry (RCS) under the activity of furnished letting with para-hotel services;
- ●An APE code of 55.10Z — Hotels and similar accommodation;
- ●Effective VAT registration, with monthly returns (CA3);
- ●Accommodation contracts providing for all four services under Article 261 D, 4°-b: breakfast, regular cleaning, supply of household linen and reception of guests;
- ●The employment of several permanent and seasonal staff, evidencing significant human resources;
- ●A volume of approximately 65 to 70 lettings per year, generating annual turnover in excess of €200,000.
All of these elements pointed to a structured, continuous and substantial business — far beyond the mere management of a real estate portfolio.
B. ... leading to an unambiguous response
Presented with the following question:
"In light of the legal and factual situation, can you confirm that furnished letting activity combined with para-hotel services is eligible for the mechanism under Article 787 C of the CGI?"
The tax authorities responded favourably, reasoning in two steps:
- ●First, the classification of the activity. The department noted that the taxpayer offered short-stay accommodation together with all of the services referred to in Article 261 D, 4°-b of the CGI. It concluded that the activity could be "classified as para-hotel and regarded as competing with the hotel sector".
- ●Second, eligibility under Article 787 C. As a consequence of this classification, the department concluded that "the activity carried on is eligible for the favourable regime under Article 787 C of the French Tax Code".
The reasoning is clear: because the activity is para-hotel — and not a simple furnished letting — it constitutes a commercial activity within the meaning of Articles 34 and 35 of the CGI, and not an asset management activity. The tax authorities expressed no reservation as to the application of the 75% exemption, merely noting that the formal conditions of Article 787 C had to be met.
For reference: the formal conditions of Article 787 C of the CGI require (i) prior ownership of the business for more than two years where it was acquired for consideration (Art. 787 C, a; BOI-ENR-DMTG-10-20-40-40, No. 30), (ii) a conservation commitment over all assets allocated to the business for six years — increased from four years by the 2026 Finance Act, applicable to transfers from 21 February 2026 (Art. 787 C, b; BOI-ENR-DMTG-10-20-40-40, No. 50), (iii) the effective continuation of the activity for three years following the transfer (Art. 787 C, c), and (iv) the conduct of an operational activity — excluding the management of one's own assets (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, No. 15).
This formal ruling is binding on the tax authorities, so long as the factual situation remains unchanged (Art. L. 80 B, 1° of the LPF). It does not, however, constitute a general instruction — another taxpayer cannot directly rely on it, even where their situation is comparable.
But beyond its limited binding effect, this ruling sends a strong signal: when presented with a properly documented application, the tax authorities did not oppose the eligibility of para-hotel services for Dutreil relief. The door is open — provided one knows how to walk through it.
III. Going further
A. A reasoning likely transposable to companies...
The ruling concerns a sole proprietorship (Article 787 C), but the reasoning appears transposable to companies falling under Article 787 B. The exclusion is worded in identical terms: excluded is "the conduct by a company of an activity of managing its own personal or real estate assets". By symmetry, a company carrying on a genuine para-hotel activity would not be managing its assets — it would be operating a para-hotel business.
The legal reasoning would be the same: commercial classification within the meaning of Articles 34 and 35 of the CGI, VAT registration, distinction between the property-as-object and the property-as-support. However, applying Article 787 B would be more demanding than Article 787 C, as it would impose additional structural conditions:
- ●A collective conservation commitment of at least two years (Art. 787 B, a);
- ●An individual conservation commitment of six years — since the 2026 Finance Act (Art. 787 B, c);
- ●An effective management function exercised by one of the shareholders who entered into the commitment (Art. 787 B, d);
- ●Assessment of the predominance of the eligible activity based on a range of indicators — turnover, gross fixed assets, headcount — where the company carries on multiple activities (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, No. 20; Cass. com., 25 January 2023, No. 20-23.137).
To date, no public ruling from the tax authorities expressly validates the application of Article 787 B to a para-hotel company. The 2026 ruling, limited to a sole proprietorship, cannot be directly relied upon by another taxpayer. While the legal foundations appear solid, prudence would dictate not proceeding with such a transaction without first securing the position through a ruling specific to the structure concerned.
B. ... subject to certain precautions
Two risks should be highlighted:
- ●The first is reclassification as a simple furnished letting: since the partial annulment of the VAT guidelines (CE, 12 November 2025, No. 498267, cited above), the concept of regularity of services is subject to stricter scrutiny. If the VAT criteria are no longer met — token services, irregular cleaning, non-existent reception — the para-hotel classification falls, and with it eligibility for Dutreil relief.
- ●The second is abuse of law (Art. L. 64 or L. 64 A of the LPF): structuring a para-hotel activity for the sole purpose of benefiting from Dutreil relief would be exposed. The risk is low where the activity is pre-existing and genuine, but serious for a taxpayer who converts a furnished letting into para-hotel services shortly before a gift, adding services with no economic reality.
In both cases, the decisive criterion remains the same: the reality of the business. Regardless of the structure chosen, the favourable indicators remain identical — pre-existence, substance and continuity of the activity.
The above analysis is provided for informational purposes only and should not be construed as a substitute for personalised tax advice.