Pour un non-résident, céder les titres ou céder l'immeuble : il faut choisir

Introduction

Loger un bien immobilier français dans une société et céder les titres de cette société plutôt que l'immeuble lui-même : la mécanique est ancienne, parfois mal comprise, souvent caricaturée. Pour les non-résidents fiscaux français, elle repose sur l'articulation complémentaire de deux corpus juridiques — l'article 244 bis A du Code général des impôts, qui définit l'imposition française, et les conventions fiscales bilatérales signées par la France, qui répartissent le droit d'imposer entre les deux États. Et elle suppose, pour fonctionner, un véhicule fiscalement transparent — une société relevant de l'impôt sur le revenu, le plus souvent française (SARL de famille, SNC, EURL), parfois étrangère lorsque sa transparence est reconnue par le droit français.

Les deux corpus visent à imposer en France les plus-values tirées de l'immobilier français, qu'il soit cédé directement ou indirectement par les titres d'une société à prépondérance immobilière (SPI). Mais l'un comme l'autre admettent une exception structurante : les immeubles affectés à la propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou non commerciale de la société ne sont pas pris en considération pour le calcul de la prépondérance immobilière. Or, dans plusieurs conventions, cette exclusion est reproduite mot pour mot — convention franco-suisse, franco-luxembourgeoise, France-Émirats arabes unis, entre autres.

L'effet, lorsque les conditions sont réunies : la société propriétaire-exploitante n'est SPI ni au sens du droit interne français, ni au sens de la convention bilatérale ; la cession de ses titres ne tombe pas sous le prélèvement 244 bis A ; et lorsque l'État de résidence du cédant exonère par ailleurs les plus-values mobilières privées — comme le fait la Suisse pour les particuliers — l'opération échappe en pratique à l'imposition.

Le mécanisme demeure utilisable. Mais il se lit désormais sous trois exigences cumulatives — un texte conventionnel adapté, une structure unique propriétaire-exploitante, et une substance économique réelle face au Principal Purpose Test introduit par l'avenant franco-suisse de 2023 et par l'instrument multilatéral BEPS pour les autres conventions.

I. La grammaire commune : exclusion des biens d'exploitation propre

A. L'architecture du 244 bis A CGI

L'article 244 bis A du CGI soumet à un prélèvement spécifique les plus-values immobilières réalisées en France par les non-résidents. Le champ couvre deux catégories :

●La cession directe d'immeubles ou de droits portant sur ces immeubles ;
●La cession des titres de sociétés cotées ou non cotées à prépondérance immobilière.

Le texte définit la SPI comme une société dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou droits portant sur des immeubles situés en France (BOI-RFPI-PVINR-10-20 § 120).

Le 244 bis A vise au premier chef les sociétés et organismes relevant de l'impôt sur le revenu (art. 8 à 8 ter du CGI) — sociétés civiles immobilières, SARL de famille ayant opté pour l'IR (art. 239 bis AA), SNC, EURL personne physique — ainsi que leurs équivalents étrangers transparents. Pour les sociétés à l'impôt sur les sociétés qui ne seraient pas SPI, c'est un autre dispositif qui prend le relais : l'article 244 bis B du CGI qui impose les cessions de participations substantielles (plus de 25 % des droits dans les bénéfices sociaux, seul ou avec son conjoint et ses ascendants ou descendants, à un moment quelconque des cinq années précédant la cession). La logique est différente, l'imposition aussi — et le présent article reste centré sur le 244 bis A, parce que c'est lui qui structure la pratique de la cession indirecte d'un bien français par les titres.

Mais ce calcul connaît une exclusion fondamentale : les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale n'entrent pas dans le numérateur du ratio (BOI-RFPI-SPI-10-20 § 90 ; BOI-RFPI-PVINR-10-20 § 120).

Plus encore, l'alinéa 2 du I de l'article 244 bis A écarte expressément du prélèvement les cessions d'immeubles réalisées par des sociétés qui exploitent en France une entreprise industrielle, commerciale ou agricole, ou y exercent une profession non commerciale à laquelle ces immeubles sont affectés, à condition que les biens figurent au bilan d'exploitation.

L'administration fiscale retient toutefois une lecture restrictive de cette exclusion. Le BOFiP (BOI-RFPI-PVINR-10-10 n° 80) énonce ainsi que « la location d'immeubles (nue, meublée ou équipée) ne peut en aucun cas être considérée comme l'exploitation d'une entreprise industrielle, commerciale ou agricole ou l'exercice d'une profession non commerciale au sens de l'article 244 bis A du CGI ». La simple location, fût-elle meublée, n'ouvre donc pas l'exclusion : c'est la qualification commerciale de l'activité — pour l'immobilier, principalement par la para-hôtellerie — qui sépare l'éligibilité de l'inéligibilité.

Le BOFiP ajoute une seconde distinction : parmi les actifs d'exploitation, seuls ceux qui constituent un moyen permanent de l'exploitation entrent dans l'exclusion ; ceux qui en sont l'objet même y restent étrangers. Un immeuble loué — même dans le cadre d'une activité commerciale — peut être analysé comme l'objet de l'exploitation plutôt que comme l'un de ses moyens. Le Conseil d'État a consacré cette grille dans le contexte voisin du régime des plus-values à long terme sur titres de sociétés à prépondérance immobilière à l'impôt sur les sociétés (CE, 29 sept. 2023, n° 469788, Sté Bagest — article 219 I a sexies 0-bis du CGI). La transposition au champ du 244 bis A, doctrinalement admise et fondée sur l'identité des critères, n'a pas encore fait l'objet d'une décision spécifique. Dans certaines configurations, cette grille fait basculer un actif considéré comme commercial vers le régime de l'objet de l'exploitation et restaure l'application de l'article 244 bis A.

B. La symétrie conventionnelle

Plusieurs conventions fiscales bilatérales signées par la France reprennent une formulation similaire pour l'article relatif aux gains en capital. Le modèle est tantôt celui de l'OCDE article 13 § 4 (modèle 2017), tantôt une rédaction ad hoc plus protectrice. La rédaction la plus aboutie figure à l'article 15 § 2 de la convention franco-suisse du 9 septembre 1966 modifiée :

« Les gains provenant de l'aliénation d'actions, parts ou autres droits dans une société, une fiducie ou une institution comparable, dont l'actif ou le patrimoine est principalement constitué, directement ou indirectement, de biens immobiliers définis au paragraphe 2 de l'article 6 et situés dans un Etat contractant ou de droits portant sur de tels biens sont imposables dans cet Etat.

Pour l'application de cette disposition, ne sont pas pris en considération les biens immobiliers affectés par cette société à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l'exercice par elle d'une profession libérale ou d'autres activités indépendantes de caractère analogue. »

Lorsque l'exclusion est ainsi reproduite dans le texte conventionnel, la qualification SPI s'apprécie en écartant les actifs d'exploitation aussi bien au sens du droit interne français qu'au sens du droit conventionnel. Si la société n'est SPI ni au sens du droit interne ni au sens de la convention, le prélèvement 244 bis A ne s'applique pas et la convention attribue le droit d'imposer à l'État de résidence du cédant — qui, dans plusieurs juridictions, exonère les plus-values mobilières privées.

L'historique de l'exclusion conventionnelle franco-suisse est éclairant : elle a été introduite par l'avenant du 22 juillet 1997, à la demande de la France, pour permettre à celle-ci d'appliquer sa législation interne aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière française (travaux parlementaires, Sénat n° 205, 1997-1998). La symétrie texte interne / texte conventionnel n'est donc pas un hasard de rédaction : elle reflète le souci constant du législateur français de ramener à l'imposition française les plus-values tirées indirectement de l'immobilier français — sauf lorsque l'actif est réellement exploité, auquel cas l'opération relève de la cession d'une entreprise et non d'un actif immobilier.

Le revers — pour l'État de situation comme pour le cédant — est réglé par la clause d'élimination de la double imposition. Dans la convention franco-suisse, l'article 26 B 1° prévoit que les gains imposables en France au titre de l'article 15 § 2 ne sont exemptés en Suisse qu'après justification de leur imposition effective en France — règle protectrice qui prévient les vides d'imposition lorsque l'opération tombe bien dans le champ conventionnel SPI. À l'inverse, lorsque l'exclusion d'exploitation joue et que l'article 15 § 5 attribue le droit d'imposer à l'État de résidence, la Suisse impose seule — et si le cédant est une personne physique détenant les titres dans son patrimoine privé, le régime suisse exonère.

C. La logique du schéma : exclusion interne d'abord, sécurité conventionnelle ensuite

Une convention fiscale ne crée pas un droit d'imposer ; elle répartit un droit qui existe déjà dans le droit interne (CE, 28 juin 2002, Schneider Electric, n° 232276). La mécanique du schéma repose donc, au premier chef, sur l'exclusion de droit interne : si la société propriétaire-exploitante n'est pas SPI au sens du 244 bis A — parce que son immeuble est affecté à sa propre exploitation commerciale réelle —, le droit interne français ne prévoit pas l'imposition. La France ne peut alors pas imposer, indépendamment de ce que dit la convention.

L'exclusion conventionnelle, lorsqu'elle est expressément reproduite dans le texte de la convention, joue en seconde ligne : elle confirme l'absence d'imposition française et apporte une sécurité supplémentaire en cas de requalification administrative de la société en SPI, ou pour les structures de détention indirectes. Elle n'est pas une condition du schéma : elle en est un renfort.

Le résultat, dans la configuration la plus favorable — résident suisse personne physique cédant les titres d'une société propriétaire-exploitante en para-hôtellerie — : la plus-value de cession des titres n'est imposée ni en France (244 bis A non applicable) ni en Suisse (exonération des plus-values mobilières privées au niveau fédéral, art. 16 al. 3 LIFD, et cantonal).

II. Les conventions qui ouvrent la voie

Les conventions fiscales signées par la France ne se valent pas. Certaines reproduisent fidèlement l'exclusion des biens d'exploitation ; d'autres adoptent une rédaction stricte qui laisse le contribuable dépendre de la seule exclusion de droit interne ; d'autres encore taisent le sujet, créant une zone d'incertitude exploitée par l'administration.

A. Les conventions favorables au schéma

Convention	Article	Seuil de prépondérance	Exclusion conventionnelle des biens d'exploitation	PPT applicable
France-Suisse (9 sept. 1966, avenants 1969, 1997, 2009, 2023)	Art. 15 § 2	50 %	Reproduite intégralement	Oui, depuis le 1er janvier 2026 (avenant 27 juin 2023, art. 29 bis)
France-Luxembourg (20 mars 2018, en vigueur 2020)	Art. 13 § 4	50 %	« les biens immobiliers affectés par une société, fiducie ou autre entité à sa propre activité d'entreprise ne sont pas pris en considération »	Oui, art. 28
France-Émirats arabes unis (19 juil. 1989)	Art. 13	80 % (seuil plus élevé)	Immeubles affectés à une activité industrielle, commerciale, agricole ou indépendante exclus	Non couverte par le MLI — pas de PPT formel

Le seuil plus élevé prévu par la convention France-EAU (80 % au lieu de 50 %) en fait l'instrument le plus protecteur du panorama : il faut que l'actif soit principalement immobilier à plus de 80 % pour que la qualification SPI conventionnelle soit acquise, ce qui laisse une marge de manœuvre supérieure pour panacher l'actif immobilier avec d'autres éléments (trésorerie, créances, fonds de commerce, équipements).

B. Les conventions sans filet : le schéma fonctionne, sans seconde ligne de défense

Certaines conventions signées par la France reprennent strictement la rédaction de l'article 13 § 4 du modèle OCDE — sans intégrer l'exclusion des biens d'exploitation au niveau conventionnel. Le schéma reste pleinement opérationnel pour les résidents de ces États : l'exclusion de droit interne du 244 bis A suffit à exclure l'imposition française dès lors que la société propriétaire-exploitante exerce une activité commerciale réelle. Le contribuable se trouve simplement, en cas de requalification administrative de la société en SPI, sans seconde ligne de défense conventionnelle.

Le cas le plus commenté est celui de la convention France-Belgique du 9 novembre 2021 (remplaçant celle de 1964) qui introduit, à son article 13, une clause SPI à 50 % jusqu'alors absente. La nouvelle convention durcit le terrain pour les résidents belges, dans la continuité de la jurisprudence du Conseil d'État qui a reconnu, en 2020, à la France le droit d'imposer les plus-values de cession de titres de SCI à prépondérance immobilière française par un résident belge.

Les autres conventions courantes — France-Pays-Bas (1973), France-Royaume-Uni (19 juin 2008), France-Allemagne, France-Italie, France-Espagne — appellent une lecture précise du texte de l'article relatif aux gains en capital pour déterminer si l'exclusion conventionnelle des biens d'exploitation y est inscrite ; la jurisprudence et la doctrine évoluant rapidement, l'analyse doit être contemporaine à chaque opération.

Pour les pays sans exclusion conventionnelle expresse, l'exigence probatoire pèse alors entièrement sur la démonstration de l'exploitation commerciale réelle au sens du droit interne français — substance, activité effective, traçabilité contemporaine. Si l'administration parvient à requalifier la société en SPI au sens du 244 bis A, la convention ne viendra pas, dans ces juridictions, contester cette requalification.

C. Une asymétrie qui se généralise au-delà de la Suisse

Le mécanisme dépasse largement le cas suisse historique. La nouvelle convention franco-luxembourgeoise de 2018, en intégrant l'exclusion conventionnelle, l'a étendue aux résidents luxembourgeois. La convention France-EAU avec son seuil plus élevé l'a renforcée pour les résidents des Émirats. La convention franco-monégasque, la convention France-Andorre, la convention France-Israël appellent chacune une lecture précise du texte de l'article relatif aux gains en capital pour déterminer si l'exclusion conventionnelle y est inscrite.

La généralisation a une conséquence pratique : le schéma n'est pas le privilège d'une diaspora particulière. Il concerne tout investisseur immobilier résident d'un État dont la convention avec la France reproduit l'exclusion des biens d'exploitation, dès lors que sa structure de détention répond aux conditions strictes que la jurisprudence française a posées.

III. Les conditions strictes de validité

L'opposabilité du schéma ne se déduit pas du texte légal seul. La jurisprudence administrative française et la doctrine spécialisée ont posé trois exigences cumulatives — unicité de la société propriétaire-exploitante, réalité de l'activité commerciale, substance économique réelle.

A. L'unicité propriétaire-exploitante

La société propriétaire de l'immeuble doit elle-même être l'exploitante de l'activité. Le texte légal de l'article 244 bis A vise explicitement les sociétés « qui exploitent en France une entreprise industrielle, commerciale ou agricole [...] à laquelle ces immeubles sont affectés ». Le texte conventionnel franco-suisse vise les biens affectés « par cette société à sa propre exploitation ». Dans les deux cas, le possessif est exclusif : l'exploitation doit être celle de la société testée.

Le schéma PropCo + OpCo dissocié est en échec. Lorsqu'une société immobilière (PropCo) détient les murs d'un hôtel et les loue à une société d'exploitation distincte (OpCo) — fût-elle filiale ou société liée —, la PropCo n'exploite pas elle-même : elle perçoit des loyers. La cession de ses titres tombe alors dans le champ du 244 bis A et de la convention. C'est l'un des grands enseignements de la pratique récente : la séparation classique murs/fonds, parfaitement adaptée à un investisseur résident français, ruine le bénéfice du schéma pour un non-résident.

Une seule entité doit donc :

●Détenir l'immeuble et l'inscrire à son bilan d'exploitation ;
●Exploiter directement l'activité commerciale, en facturant les services à la clientèle ;
●Présenter une comptabilité commerciale en BIC ;
●Tenir les documents de l'exploitation au nom de la société propriétaire-exploitante.

Le choix du véhicule est ici déterminant. Une SCI classique est exclue par principe : si elle exerce une activité commerciale comme la para-hôtellerie, elle bascule de plein droit à l'impôt sur les sociétés (art. 206-2 du CGI), sort du régime de l'article 8 et du champ du 244 bis A. Les trois véhicules adaptés sont la SARL de famille (option pour l'IR sans limite de durée, art. 239 bis AA), la SNC (IR de plein droit) et l'EURL dont l'associé unique est une personne physique (IR de plein droit). Tous trois portent une activité commerciale sans basculer à l'IS, tout en restant translucides au sens des articles 8 et suivants du CGI. Pour les investisseurs non-résidents, ces véhicules sont le plus souvent constitués en France ; les équivalents étrangers transparents (LP anglo-saxonne, KG allemande, certains types de S.à r.l. luxembourgeoise) peuvent également jouer ce rôle, sous réserve que leur transparence soit reconnue par le droit français — analyse qui se mène cas par cas.

B. Une activité commerciale effective

L'exploitation doit générer des revenus, mobiliser des moyens, présenter les attributs d'une entreprise — pas d'une simple location déguisée.

Pour les hôtels et résidences gérées, l'activité hôtelière est par nature commerciale et ne pose pas de difficulté. Pour les résidences de tourisme ou les meublés haut de gamme, la qualification dépend de l'article 261 D 4° b du CGI : la para-hôtellerie est constituée lorsque le loueur fournit, en sus de l'hébergement meublé, au moins trois des quatre prestations suivantes :

●Petit-déjeuner ;
●Nettoyage régulier des locaux ;
●Fourniture de linge de maison ;
●Réception, même non personnalisée, de la clientèle.

La Cour de cassation a rappelé l'exigence dans un arrêt du 25 janvier 2024 : sans démonstration que le bailleur fournissait effectivement trois des quatre services, la qualification commerciale est refusée, et l'activité reste civile (location meublée traditionnelle). Cette ligne stricte a une conséquence directe sur le mécanisme : un meublé saisonnier loué sans services hôteliers ne constitue pas une exploitation commerciale au sens des textes, l'immeuble reste un actif immobilier classique, la société est SPI, et la cession des titres tombe sous le 244 bis A.

À cette exigence qualitative s'ajoute une exigence quantitative récemment dégagée par la Cour d'appel de Montpellier dans le contexte de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles (art. 990 D du CGI ; CA Montpellier, 14 oct. 2025, n° 24/01119). La cour a refusé l'exonération à une SARL para-hôtelière dont le bien n'avait été loué que 3 fois en 4 ans : malgré la conclusion de contrats de mandat de gestion locative en para-hôtellerie avec une agence et un catalogue mentionnant accueil, conciergerie, kit d'accueil, ménage, linge et petits déjeuners, la cour a jugé que « ces périodes de location présentent un caractère très résiduel et une activité modeste au regard du potentiel des appartements, de leur lieu d'implantation et de la période concernée ». Le seuil n'est pas chiffré dans le texte ; il s'apprécie par rapport au potentiel du bien, au marché local et à la saisonnalité raisonnablement attendue. La grille — caractère résiduel apprécié au regard du potentiel du bien — est transposable au champ du 244 bis A par identité de critère : si l'exploitation reste apparente plus qu'effective, l'immeuble n'est pas regardé comme affecté à une exploitation commerciale réelle, redevient un actif immobilier passif et fait basculer la société dans la qualification SPI.

L'enjeu probatoire est donc double : qualitatif (contrats de prestation, plannings de nettoyage, factures fournisseurs de petit-déjeuner, registres clientèle) et quantitatif (nombre de séjours, chiffre d'affaires, taux d'occupation comparé au marché local).

C. La substance économique et la résidence fiscale réelle

Au-delà de la structure juridique et de la qualification commerciale, deux conditions de fait conditionnent l'opposabilité du schéma : la substance économique de la société propriétaire-exploitante et la résidence fiscale réelle du cédant.

Sur la substance, la Cour administrative d'appel de Marseille a rendu en 2024 une décision emblématique (CAA Marseille, 11 juillet 2024, société Paledora Suisse, n° 22MA01608) — une société suisse propriétaire d'un terrain à Valbonne avait pour objet social l'« acquisition, détention d'immeubles et toute opération de promotion de résidence hôtelière ». L'administration a soumis l'apport ultérieur du terrain à une SCCV au prélèvement 244 bis A ; la société a invoqué l'exception « exploitation d'entreprise en France ». La CAA a rejeté : la perception de revenus d'un bail commercial ne suffit pas à caractériser une exploitation industrielle ou commerciale. L'arrêt a une portée générale : sans personnel (propres ou prestataires de proximité), sans équipements, sans comptabilité commerciale établie en France, l'exception ne joue pas.

Pratiquement, la substance suppose :

●Une succursale française (ou établissement stable) avec ses propres formalités d'enregistrement, sa comptabilité, sa déclaration de résultat ;
●Des salariés ou prestataires identifiés, contractuellement liés à la société propriétaire-exploitante ;
●Des équipements professionnels et des stocks consommables adaptés à l'activité hôtelière ;
●Une direction effective localisée dans l'État de résidence de la société (siège opérationnel, instance de gouvernance, comptes bancaires).

Sur la résidence fiscale du cédant, le Conseil d'État a tranché en 2023 (CE, 18 septembre 2023, affaire Adonix, n° 469789) : une personne imposée en Suisse sur une base forfaitaire déterminée d'après la valeur locative de sa résidence n'est pas un « résident » au sens de la convention franco-suisse (art. 4 § 6 b). Elle perd donc le bénéfice de la convention. Cette règle s'applique aux contribuables suisses au régime du forfait fiscal et appelle, pour le contribuable visé, une régularisation préalable au régime ordinaire d'imposition suisse — avec les conséquences cantonales que cela implique.

IV. Le nouveau garde-fou : le Principal Purpose Test

A. L'instrument multilatéral BEPS et la généralisation du PPT

L'instrument multilatéral pour la mise en œuvre des mesures relatives aux conventions fiscales pour prévenir l'érosion de la base d'imposition et le transfert de bénéfices (MLI BEPS, signé le 7 juin 2017) est entré en vigueur en France au 1er janvier 2019. Il modifie automatiquement les conventions couvertes notifiées par les deux États contractants, en y introduisant notamment une clause anti-abus générale dite « Principal Purpose Test » (PPT).

La formulation type :

« Nonobstant les autres dispositions [de la présente convention], un avantage [conventionnel] ne sera pas accordé au titre d'un élément de revenu ou de capital si l'on peut raisonnablement conclure, compte tenu de l'ensemble des faits et circonstances pertinents, que l'obtention de cet avantage était l'un des objets principaux d'un montage ou d'une transaction ayant permis, directement ou indirectement, de l'obtenir, à moins qu'il soit établi que l'octroi de cet avantage [...] est conforme à l'objet et au but des dispositions pertinentes [de la convention]. »

Pour la France, le PPT s'applique d'ores et déjà aux conventions couvertes par le MLI — notamment Luxembourg, Royaume-Uni, Pays-Bas, Belgique, Allemagne, États-Unis, Australie, Inde, Japon, Singapour. Toutes les conventions qui ont fait l'objet d'une notification croisée des deux États dans leur instrument de ratification respectif sont concernées.

La convention franco-suisse, non notifiée au MLI, a rejoint le dispositif par voie bilatérale : l'avenant du 27 juin 2023, entré en vigueur le 24 juillet 2025 et applicable à compter du 1er janvier 2026, insère un nouvel article 29 bis qui transpose le PPT type. À l'inverse, la convention France-Émirats arabes unis, non couverte par le MLI et non amendée à ce jour, reste à l'écart de la clause anti-abus conventionnelle — sous réserve des règles d'abus de droit françaises de l'article L. 64 et L. 64 A du LPF, qui demeurent applicables en tout état de cause.

B. La construction de la défense « substance et motivation »

L'objet principal commercial du montage. Le contribuable doit pouvoir démontrer que la structure adoptée — choix du véhicule, organisation de la chaîne de détention, localisation des associés — répond à des motifs économiques et patrimoniaux légitimes : organisation du patrimoine familial, transmission ordonnée aux enfants, sécurité juridique, optimisation de la gouvernance, exposition à un marché international, regroupement de plusieurs actifs sous une structure unique. La fiscalité peut être l'un des éléments pris en compte ; elle ne peut être l'un des objets principaux.

La conformité à l'objet et au but de la convention. L'avenant 2023 introduit une seconde branche, parfois oubliée : même si l'avantage conventionnel a été l'un des objets principaux, le bénéfice n'est pas refusé s'il est conforme à l'objet et au but des dispositions pertinentes de la convention. L'objet de l'article 15 § 2 (éviter la double imposition tout en attribuant le droit d'imposer à l'État de situation des actifs immobiliers passifs) a pour corollaire de ne pas viser les sociétés d'exploitation, dont les biens immobiliers servent l'activité d'entreprise — ce que dit l'exclusion. Si la société satisfait aux critères d'exploitation, l'avantage conventionnel est conforme à l'objet du texte.

La traçabilité contemporaine. Comme pour toute défense fiscale construite dans la durée, les pièces justificatives doivent être contemporaines des décisions structurantes : actes constitutifs, procès-verbaux d'assemblée, comptes annuels, contrats d'exploitation, fiches de paie, déclarations TVA (pour la para-hôtellerie), statistiques de fréquentation. Un dossier reconstitué ex post en réponse à un contrôle perd toute force probante.

L'articulation avec les clauses anti-abus de droit interne français (abus de droit, art. L. 64 et L. 64 A du LPF) reste enfin pertinente : le PPT conventionnel ne décharge pas l'administration de la possibilité d'invoquer la fraude à la loi ou le but principalement fiscal au sens du droit interne. La substance reste le test fondamental, et le seul.

Ce qu'il faut en retenir

La cession des titres d'une société propriétaire-exploitante relevant de l'impôt sur le revenu — française ou étrangère équivalente — échappe à l'imposition française à deux conditions cumulatives : une structure unique propriétaire-exploitante sans dissociation murs-fonds, et une substance économique réelle de l'activité commerciale. Lorsque la convention applicable reproduit en outre l'exclusion conventionnelle des biens d'exploitation — comme le font la convention franco-suisse, franco-luxembourgeoise et France-EAU —, le contribuable dispose d'une seconde ligne de défense efficace contre une éventuelle requalification administrative ; à défaut, l'exigence probatoire pèse entièrement sur la démonstration de l'exploitation au sens du droit interne. Et dans tous les cas, le Principal Purpose Test veille à ce que la structure réponde à un objet économique légitime, non principalement fiscal.

Pour les non-résidents qui investissent en France dans l'hôtellerie, la para-hôtellerie, les résidences gérées, les exploitations agricoles ou les biens commerciaux exploités directement, la mécanique reste opérante — à condition d'avoir été pensée dès la constitution de la structure, jamais reconstruite en cours de route. Les conventions favorables — Suisse, Luxembourg, Émirats arabes unis — couvrent une part importante des juridictions de résidence des investisseurs internationaux ; d'autres appellent une lecture article par article pour confirmer la présence de l'exclusion conventionnelle.

Pour les non-résidents qui ont déjà structuré leur investissement immobilier français selon le modèle classique murs/fonds (PropCo + OpCo), l'audit s'impose : la cession des titres tombera sous le 244 bis A et sous la convention, et l'économie attendue ne sera pas au rendez-vous. Une restructuration anticipée (fusion des entités, transfert de l'exploitation à la société propriétaire, repositionnement de l'activité) peut, selon les cas, restaurer l'éligibilité — sous le triple regard du PPT, de l'abus de droit français et des conséquences fiscales de la restructuration elle-même.

Les développements qui précèdent constituent une analyse juridique à caractère informatif et ne sauraient se substituer à un conseil fiscal personnalisé.

Introduction

Holding a French real estate asset within a company and selling the shares of that company rather than the property itself: the mechanism is old, sometimes misunderstood, often caricatured. For non-French tax residents, it rests on the complementary articulation of two legal corpora — Article 244 bis A of the French Tax Code, which defines French taxation, and the bilateral tax treaties signed by France, which allocate the right to tax between the two States. And it presupposes, in order to function, a fiscally transparent vehicle — a company subject to French personal income tax, most often French (family SARL, SNC, EURL), occasionally foreign where its transparency is recognised by French law.

Both corpora aim to tax in France the capital gains derived from French real estate, whether disposed of directly or indirectly through the shares of a real-estate-predominant company (SPI). But each admits a structuring exception: the properties allocated to the company's own industrial, commercial, agricultural or non-commercial business operation are not taken into account in the real-estate-predominance ratio. And in several treaties, this exclusion is reproduced word for word — France-Switzerland, France-Luxembourg, France-United Arab Emirates, among others.

The effect, when conditions are met: the owner-operator company is SPI neither under French domestic law nor under the bilateral treaty; the sale of its shares falls outside Article 244 bis A; and where the seller's State of residence further exempts private capital gains on movable property — as Switzerland does for individuals — the operation effectively escapes taxation altogether.

The mechanism remains usable. But it must now be read under three cumulative requirements — an adapted treaty text, a single owner-operator structure, and real economic substance under the Principal Purpose Test introduced by the 2023 France-Switzerland amendment and by the BEPS Multilateral Instrument for other treaties.

I. The common grammar: exclusion of own-business properties

A. The architecture of Article 244 bis A CGI

Article 244 bis A of the CGI subjects non-residents to a specific withholding tax on French real-estate capital gains. The scope covers two categories:

●The direct sale of real property or of rights relating thereto;
●The sale of shares of listed or unlisted real-estate-predominant companies.

The text defines an SPI as a company whose assets are, at the close of the three financial years preceding the sale, composed for more than 50% of their real value of properties or rights relating to properties located in France (BOI-RFPI-PVINR-10-20 § 120).

Article 244 bis A primarily targets companies and entities subject to French personal income tax (Articles 8 to 8 ter CGI) — real-estate civil partnerships (SCI), family SARLs having opted for personal income tax (Article 239 bis AA), SNCs, single-shareholder EURLs — and their foreign transparent equivalents. For corporate-income-tax companies that are not SPI, another regime takes over: Article 244 bis B of the CGI, which taxes the sale of substantial holdings (more than 25% of profit-sharing rights, alone or together with spouse and ascendants or descendants, at any time during the five years preceding the sale). The logic is different, the taxation too — and the present article remains centred on Article 244 bis A, because it is this provision that structures the practice of the indirect sale of a French asset through shares.

But the predominance calculation knows a structuring exclusion: the properties allocated by the company to its own industrial, commercial, agricultural or non-commercial business operation do not enter the ratio's numerator (BOI-RFPI-SPI-10-20 § 90; BOI-RFPI-PVINR-10-20 § 120).

Further still, the second paragraph of Article 244 bis A I expressly excludes from the withholding tax sales of properties made by companies that operate in France an industrial, commercial or agricultural enterprise, or carry on a non-commercial profession to which those properties are allocated, provided the assets are recorded on the operating balance sheet.

The tax administration nevertheless adopts a restrictive reading of that exclusion. The BOFiP (BOI-RFPI-PVINR-10-10 No. 80) states that "the leasing of real estate (bare, furnished or equipped) can in no event be regarded as the operation of an industrial, commercial or agricultural enterprise or the exercise of a non-commercial profession within the meaning of Article 244 bis A of the CGI". Simple letting, even of furnished property, does not open the exclusion: it is the commercial qualification of the activity — for real estate, primarily through para-hotel services — that separates eligibility from ineligibility.

The BOFiP adds a second distinction: among operating assets, only those constituting a permanent means of the business operation fall within the exclusion; those constituting the very object of the operation remain outside. A leased property — even within a commercial activity — may be analysed as the object of the operation rather than as one of its means. The Conseil d'État has endorsed this grid in the adjacent context of the long-term capital-gains regime on shares of real-estate-predominant companies subject to corporate income tax (Conseil d'État, 29 Sept. 2023, No. 469788, Bagest — Article 219 I a sexies 0-bis CGI). Its transposition to Article 244 bis A, doctrinally accepted and grounded in the identity of the underlying tests, has not yet been the subject of a specific decision. In some configurations, this grid pushes an asset considered commercial back into the "object of operation" category and restores the application of Article 244 bis A.

B. The treaty-level symmetry

Several bilateral tax treaties signed by France reproduce a similar formulation in the article on capital gains. The model is sometimes that of the OECD Article 13 § 4 (2017 Model), sometimes a more protective bespoke wording. The most elaborate version is found at Article 15 § 2 of the France-Switzerland tax treaty of 9 September 1966, as amended:

"Gains from the alienation of shares, interests or other rights in a company, trust or comparable institution whose assets or property are mainly composed, directly or indirectly, of immovable property as defined in paragraph 2 of Article 6 and situated in a Contracting State, or of rights relating to such property, are taxable in that State.

For the purposes of this provision, no account shall be taken of immovable property allocated by such company to its own industrial, commercial or agricultural operation, or to its exercise of a liberal profession or other independent activity of an analogous nature."

Where the exclusion is reproduced in the treaty text, the SPI qualification is assessed by setting aside operating assets both under French domestic law and under treaty law. If the company is not SPI under either standard, the Article 244 bis A withholding tax does not apply and the treaty allocates the right to tax to the seller's State of residence — which, in several jurisdictions, exempts private capital gains on movable property.

The history of the France-Switzerland treaty-level exclusion is instructive: it was introduced by the amendment of 22 July 1997, at France's request, to enable France to apply its domestic legislation to the sale of shares of French real-estate-predominant companies (parliamentary proceedings, Senate No. 205, 1997-1998). The symmetry between domestic and treaty texts is therefore no drafting coincidence: it reflects the French legislator's consistent concern to bring back within French taxation the capital gains derived indirectly from French real estate — except where the asset is genuinely operated, in which case the operation amounts to the sale of a business rather than of a real-estate asset.

The flip side — for the State of situation as for the seller — is addressed by the double-taxation elimination clause. In the France-Switzerland treaty, Article 26 B 1° provides that gains taxable in France under Article 15 § 2 are exempted in Switzerland only after evidence of their effective taxation in France — a protective rule that prevents non-taxation when the operation falls squarely within the treaty SPI scope. Conversely, where the business-operation exclusion applies and Article 15 § 5 allocates the right to tax to the State of residence, Switzerland taxes alone — and where the seller is an individual holding the shares in their private wealth, the Swiss regime exempts.

C. The structure's logic: domestic exclusion first, treaty backstop second

A tax treaty does not create a right to tax; it allocates a right that already exists under domestic law (Conseil d'État, 28 June 2002, Schneider Electric, No. 232276). The mechanism of the structure therefore rests, first and foremost, on the domestic-law exclusion: where the owner-operator company is not SPI under Article 244 bis A — because its property is allocated to its own real commercial operation —, French domestic law does not provide for taxation. France cannot then tax, regardless of what the treaty says.

The treaty-level exclusion, where expressly reproduced in the treaty text, plays a secondary role: it confirms the absence of French taxation and provides an additional safeguard in the event of an administrative requalification of the company as SPI, or for indirect holding structures. It is not a condition of the structure: it is a reinforcement.

The outcome, in the most favourable configuration — Swiss individual resident selling the shares of an owner-operator company carrying on para-hotel services —: the capital gain on the sale of the shares is taxed neither in France (Article 244 bis A not applicable) nor in Switzerland (private capital gains on movable property exempted at federal level, Article 16 (3) LIFD, and cantonal level).

II. The treaties that open the way

The tax treaties signed by France are not equal. Some faithfully reproduce the exclusion of business-operation properties; others adopt a strict wording that leaves the taxpayer dependent on the domestic-law exclusion alone; still others are silent on the point, creating an area of uncertainty the administration exploits.

A. The treaties favourable to the structure

Treaty	Article	Predominance threshold	Treaty-level exclusion of business-operation properties	Applicable PPT
France-Switzerland (9 Sept. 1966, amendments 1969, 1997, 2009, 2023)	Art. 15 § 2	50%	Reproduced in full	Yes, since 1 January 2026 (amendment of 27 June 2023, Art. 29 bis)
France-Luxembourg (20 March 2018, in force 2020)	Art. 13 § 4	50%	"immovable property allocated by a company, trust or other entity to its own business activity shall not be taken into account"	Yes, Art. 28
France-United Arab Emirates (19 July 1989)	Art. 13	80% (higher threshold)	Properties allocated to an industrial, commercial, agricultural or independent activity excluded	Not covered by the MLI — no formal PPT

The higher threshold provided by the France-UAE treaty (80% instead of 50%) makes it the most protective instrument of the panorama: the assets must be principally real-estate at more than 80% for the treaty SPI qualification to be acquired, leaving greater leeway to combine the real-estate component with other elements (cash, receivables, goodwill, equipment).

B. Treaties without a backstop: the structure works, without a second line of defence

Some treaties signed by France strictly reproduce the wording of OECD Article 13 § 4 — without integrating the business-operation exclusion at the treaty level. The structure remains fully operational for residents of these States: the domestic-law exclusion of Article 244 bis A suffices to exclude French taxation as soon as the owner-operator company carries on a real commercial activity. The taxpayer is simply, in the event of an administrative requalification of the company as SPI, without a second line of treaty-level defence.

The most-commented case is the France-Belgium treaty of 9 November 2021 (replacing the 1964 treaty), which introduces, at its Article 13, an SPI clause at 50% previously absent. The new treaty tightens the terrain for Belgian residents, in continuity with the Conseil d'État's case law, which in 2020 recognised France's right to tax capital gains on the sale of shares of French real-estate-predominant SCIs by a Belgian resident.

The other current treaties — France-Netherlands (1973), France-United Kingdom (19 June 2008), France-Germany, France-Italy, France-Spain — call for a precise reading of the text of the capital-gains article to determine whether the treaty-level exclusion of business-operation properties is inscribed therein; case law and doctrine evolving rapidly, the analysis must be contemporaneous to each operation.

For countries without an express treaty-level exclusion, the evidentiary burden then rests entirely on demonstrating real commercial operation under French domestic law — substance, effective activity, contemporaneous traceability. If the administration succeeds in requalifying the company as SPI within the meaning of Article 244 bis A, the treaty, in these jurisdictions, will not come to contest that requalification.

C. An asymmetry generalising beyond Switzerland

The mechanism extends well beyond the historical Swiss case. The new France-Luxembourg treaty of 2018, by integrating the treaty-level exclusion, extended it to Luxembourg residents. The France-UAE treaty, with its higher threshold, reinforced it for UAE residents. The France-Monaco treaty, the France-Andorra treaty, the France-Israel treaty each call for a precise reading of the capital-gains article to determine whether the treaty-level exclusion is inscribed therein.

The generalisation has a practical consequence: the structure is not the privilege of a particular diaspora. It concerns every real-estate investor resident in a State whose treaty with France reproduces the exclusion of business-operation properties, as soon as their holding structure meets the strict conditions laid down by French case law.

III. The strict conditions of enforceability

The enforceability of the structure cannot be deduced from the legal text alone. French administrative case law and specialised doctrine have laid down three cumulative requirements — unicity of the owner-operator company, reality of the commercial activity, real economic substance.

A. The owner-operator unicity

The company that owns the property must itself be the operator of the activity. The legal text of Article 244 bis A expressly targets companies "operating in France an industrial, commercial or agricultural enterprise [...] to which those properties are allocated". The France-Switzerland treaty text targets properties allocated "by that company to its own operation". In both cases, the possessive is exclusive: the operation must be that of the tested company.

The dissociated PropCo + OpCo structure fails. Where a real-estate company (PropCo) holds the walls of a hotel and leases them to a separate operating company (OpCo) — even an affiliated subsidiary or related company — the PropCo does not operate itself: it merely receives rent. The sale of its shares then falls within the scope of Article 244 bis A and of the treaty. This is one of the major lessons of recent practice: the classic walls/business separation, perfectly suited to a French-resident investor, ruins the benefit of the structure for a non-resident.

A single entity must therefore:

●Hold the property and record it on its operating balance sheet;
●Directly carry on the commercial activity, invoicing services to the clientele;
●Maintain a commercial accounting under industrial and commercial profits (BIC);
●Keep the operating documents in the name of the owner-operator company.

The choice of vehicle is decisive here. A classic SCI is excluded as a matter of principle: if it carries on a commercial activity such as para-hotel services, it falls automatically under corporate income tax (Article 206-2 CGI), leaving the Article 8 regime and the scope of Article 244 bis A. The three adapted vehicles are the family SARL (option for personal income tax without time limit, Article 239 bis AA), the SNC (personal income tax as of right), and the EURL whose single shareholder is an individual (personal income tax as of right). All three can carry on a commercial activity without falling under corporate income tax, while remaining transparent under Articles 8 et seq. of the CGI. For non-resident investors, these vehicles are most often established in France; transparent foreign equivalents (Anglo-Saxon LP, German KG, certain types of Luxembourg S.à r.l.) may also play this role, provided their transparency is recognised by French law — an analysis to be conducted case by case.

B. A real commercial activity

The operation must generate income, mobilise means, exhibit the attributes of a business — not a disguised letting.

For hotels and managed residences, the hotel activity is commercial by nature and presents no difficulty. For tourist residences or upmarket furnished lettings, the qualification depends on Article 261 D 4° b of the CGI: para-hotel services are constituted where the lessor provides, in addition to the furnished accommodation, at least three of the following four services:

●Breakfast;
●Regular cleaning of the premises;
●Supply of household linen;
●Reception, even non-personalised, of the clientele.

The Cour de cassation reiterated this requirement in a judgment of 25 January 2024: without evidence that the lessor effectively provided three of the four services, the commercial qualification is refused, and the activity remains civil (traditional furnished letting). This strict line has a direct consequence on the mechanism: a seasonal furnished letting offered without hotel-type services does not constitute a commercial operation within the meaning of the texts; the property remains an ordinary real-estate asset, the company is SPI, and the sale of its shares falls under Article 244 bis A.

To this qualitative requirement is added a quantitative requirement recently established by the Montpellier Court of Appeal in the adjacent context of the annual 3% tax on the venal value of properties (Article 990 D CGI; CA Montpellier, 14 Oct. 2025, No. 24/01119). The court refused the exemption to a para-hotel SARL whose property had been let only 3 times in 4 years: despite concluding letting-management mandates in para-hotel terms with an agency and a catalogue mentioning reception, concierge, welcome kit, cleaning, linen and breakfast, the court held that "these letting periods present a very residual character and a modest activity in light of the potential of the apartments, of their location and of the period concerned". The threshold is not numerically set in the text; it is assessed by reference to the potential of the asset, the local market and the seasonality reasonably expected. The grid — residual character assessed against the potential of the asset — is transposable to Article 244 bis A by identity of test: if the operation remains apparent rather than effective, the property is not regarded as allocated to a real commercial operation, reverts to a passive real-estate asset and switches the company back into the SPI qualification.

The evidentiary burden is therefore double: qualitative (service contracts, cleaning schedules, breakfast-supplier invoices, customer registers) and quantitative (number of stays, turnover, occupancy rate compared with the local market).

C. Economic substance and real tax residence

Beyond the legal structure and the commercial qualification, two factual conditions govern the enforceability of the structure: the economic substance of the owner-operator company and the real tax residence of the seller.

On substance, the Marseille Administrative Court of Appeal issued a landmark decision in 2024 (CAA Marseille, 11 July 2024, Paledora Suisse case, No. 22MA01608) — a Swiss company owning a plot of land at Valbonne whose corporate object included "the acquisition, holding of real estate and any operation for the development of a hotel residence". The tax administration subjected the subsequent contribution of the land to a property-developer SCCV to the Article 244 bis A withholding tax; the company invoked the "operating an enterprise in France" exception. The CAA rejected the claim: the receipt of commercial-lease income does not suffice to characterise the operation of an industrial or commercial enterprise. The judgment has general scope: without personnel (employees or local service providers), without equipment, without commercial accounting established in France, the exception does not apply.

In practical terms, substance presupposes:

●A French branch (or permanent establishment) with its own registration formalities, accounting, and tax return;
●Employees or identified service providers, contractually bound to the owner-operator company;
●Professional equipment and consumable stocks suited to the hotel activity;
●An effective management located in the company's State of residence (operational seat, governance body, bank accounts).

On the seller's tax residence, the Conseil d'État ruled in 2023 (Conseil d'État, 18 September 2023, Adonix case, No. 469789) that a person taxed in Switzerland on a lump-sum basis determined by reference to the rental value of their dwelling is not a "resident" within the meaning of the France-Switzerland treaty (Article 4 § 6 (b)). They therefore lose the benefit of the treaty. This rule applies to Swiss taxpayers under the lump-sum tax regime and calls, for the taxpayer concerned, for prior regularisation onto the ordinary Swiss taxation regime — with the cantonal consequences that entails.

IV. The new safeguard: the Principal Purpose Test

A. The BEPS Multilateral Instrument and the generalisation of the PPT

The Multilateral Instrument to Implement Tax Treaty Related Measures to Prevent Base Erosion and Profit Shifting (BEPS MLI, signed on 7 June 2017) entered into force in France on 1 January 2019. It automatically modifies the covered treaties notified by both Contracting States, introducing in particular a general anti-abuse clause known as the "Principal Purpose Test" (PPT).

The standard wording:

"Notwithstanding the other provisions [of the present treaty], a [treaty] benefit shall not be granted in respect of an item of income or capital if it is reasonable to conclude, having regard to all relevant facts and circumstances, that obtaining that benefit was one of the principal purposes of any arrangement or transaction that resulted directly or indirectly in that benefit, unless it is established that granting that benefit [...] would be in accordance with the object and purpose of the relevant provisions [of the treaty]."

For France, the PPT already applies to the treaties covered by the MLI — notably Luxembourg, United Kingdom, Netherlands, Belgium, Germany, United States, Australia, India, Japan, Singapore. All treaties cross-notified by both States in their respective ratification instrument are concerned.

The France-Switzerland treaty, not notified to the MLI, joined the regime by bilateral route: the amendment of 27 June 2023, in force since 24 July 2025 and applicable as of 1 January 2026, inserts a new Article 29 bis that transposes the standard PPT. By contrast, the France-UAE treaty, not covered by the MLI and not amended to date, remains outside the treaty-level anti-abuse clause — subject to the French domestic abuse-of-law rules of Articles L. 64 and L. 64 A of the Tax Procedure Code (LPF), which remain applicable in any event.

B. Building the "substance and motivation" defence

The principal commercial purpose of the structure. The taxpayer must be able to demonstrate that the structure chosen — choice of vehicle, organisation of the holding chain, location of the shareholders — responds to legitimate economic and patrimonial reasons: organisation of the family estate, orderly transmission to children, legal certainty, optimisation of governance, exposure to an international market, regrouping of several assets under a single structure. Taxation may be one of the elements taken into account; it cannot be one of the principal purposes.

The conformity with the object and purpose of the treaty. The 2023 amendment introduces a second limb, sometimes overlooked: even where the treaty benefit was one of the principal purposes, the benefit is not denied if it is in accordance with the object and purpose of the relevant provisions of the treaty. The purpose of Article 15 § 2 (avoiding double taxation while allocating the right to tax to the State of situation of passive real-estate assets) has as its corollary not to target operating companies, whose real-estate assets serve the business activity — which is what the exclusion says. Where the company satisfies the operating criteria, the treaty benefit is consistent with the text's purpose.

Contemporaneous traceability. As for any tax defence built over time, the supporting documents must be contemporaneous with the structuring decisions: incorporation deeds, minutes of meetings, annual accounts, operating contracts, payroll, VAT returns (for para-hotel services), occupancy statistics. A file reconstructed ex post in response to an audit loses all evidentiary weight.

The articulation with French domestic anti-abuse provisions (abuse of law, Articles L. 64 and L. 64 A LPF) remains relevant: the treaty-level PPT does not relieve the administration of its ability to invoke fraud against the law or principally tax-driven purpose under domestic law. Substance remains the fundamental test, and the only one.

Key takeaways

The sale of the shares of an owner-operator company subject to French personal income tax — French or foreign equivalent — escapes French taxation under two cumulative conditions: a single owner-operator structure without walls/business dissociation, and real economic substance of the commercial activity. Where the applicable treaty also reproduces the treaty-level exclusion of business-operation properties — as the France-Switzerland, France-Luxembourg and France-UAE treaties do — the taxpayer has an effective second line of defence against any administrative requalification; failing that, the evidentiary burden rests entirely on demonstrating the operation under domestic law. And in every case, the Principal Purpose Test ensures that the structure responds to a legitimate, non-principally-tax-driven economic purpose.

For non-residents investing in France in hospitality, para-hotel services, managed residences, agricultural operations or commercial assets directly operated, the mechanism remains operative — provided it has been designed from the outset of the structure, never retrofitted along the way. The favourable treaties — Switzerland, Luxembourg, United Arab Emirates — cover a substantial share of the residence jurisdictions of international investors; others call for an article-by-article reading to confirm the presence of the treaty-level exclusion.

For non-residents who have already structured their French real-estate investment along the classic walls/business model (PropCo + OpCo), an audit is in order: the sale of the shares will fall under Article 244 bis A and under the treaty, and the expected savings will not materialise. An anticipatory restructuring (merger of the entities, transfer of the operation to the property-owning company, repositioning of the activity) may, in some cases, restore eligibility — under the triple scrutiny of the PPT, French abuse-of-law rules, and the tax consequences of the restructuring itself.

The foregoing developments constitute a legal analysis for informational purposes only and cannot substitute for personalised tax advice.