Taxe de 3 % sur les immeubles : la fin de l'engagement, le piège de la déclaration

Introduction

La taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus en France par des entités juridiques (art. 990 D à 990 G du CGI) est un impôt discret, longtemps tenu pour une formalité par les structures patrimoniales, et de plus en plus contrôlé. Sa logique est ancienne : dissuader la détention opaque de la pierre française derrière des sociétés, fiducies ou trusts établis hors de portée de l'administration, et faire apparaître les détenteurs réels. Pour s'en exonérer, l'entité dispose aujourd'hui d'un choix : prendre l'engagement de communiquer les informations utiles sur demande, ou souscrire chaque année une déclaration. La première voie, passive et peu contraignante, a longtemps servi de solution de facilité.

La loi de lutte contre les fraudes sociales et fiscales, adoptée définitivement le 11 mai 2026, ferme cette porte. Son article 23 bis supprime l'option d'engagement et généralise la déclaration annuelle, en y ajoutant, pour les entités étrangères sans établissement stable, l'obligation de désigner un représentant en France. Le texte n'est pas encore promulgué : il a été déféré au Conseil constitutionnel, dont la décision n° 2026-904 DC est attendue. Mais les recours ne visent pas la taxe de 3 %, et la mesure devrait être promulguée en l'état.

Ce changement paraît technique. Il ne l'est pas. En poussant toutes les entités concernées vers la déclaration, la réforme les expose à une jurisprudence qui, depuis vingt ans, n'accorde aucune indulgence à la déclaration mal faite : l'erreur ou l'omission ne se régularise pas, là où l'absence pure et simple de déclaration se rattrape. Le vrai sujet n'est donc pas la disparition de l'engagement, c'est le basculement de toutes les structures concernées dans la voie déclarative, et dans sa rigueur.

I. Le mécanisme et les deux voies d'exonération

A. Une taxe assise sur la valeur vénale, due par l'entité la plus proche de l'immeuble

L'article 990 D du CGI soumet à une taxe annuelle égale à 3 % de leur valeur vénale les immeubles situés en France et les droits réels portant sur ces biens, lorsqu'ils sont détenus, directement ou par l'intermédiaire d'une chaîne de participations, par une entité juridique : société, organisme, fiducie ou institution comparable, française ou étrangère. Le champ est très large. Il couvre les sociétés de capitaux comme les sociétés civiles, les trusts et les fondations de famille étrangères, quelle que soit leur forme.

L'assiette est brute. La taxe frappe la valeur vénale au 1er janvier, sans déduction des dettes : un emprunt d'acquisition ne réduit pas la base imposable. Lorsque l'immeuble est logé dans une chaîne de participations, la taxe est due par la ou les entités qui, dans cette chaîne, sont les plus proches du bien et ne sont pas exonérées (art. 990 F du CGI). Toute entité interposée entre le redevable et l'immeuble est par ailleurs solidairement responsable du paiement. La cible est claire : l'investisseur non-résident qui détient un bien français à travers une ou plusieurs sociétés, le plus souvent étrangères.

La finalité explique la sévérité du dispositif. La taxe a été instituée pour décourager l'interposition de structures destinées à soustraire la pierre française à l'impôt sur la fortune et aux droits de mutation, en dissimulant l'identité des véritables propriétaires. C'est un instrument de transparence avant d'être un impôt de rendement : son objet est de faire parler les structures, et son taux de 3 % par an est calibré pour rendre l'opacité coûteuse.

B. L'exonération conditionnelle : communiquer, s'engager, ou déclarer

De nombreuses exonérations réduisent la portée de la taxe (art. 990 E du CGI) : entités détenant moins de 50 % d'actifs immobiliers français, sociétés cotées, fonds réglementés, immeubles de faible valeur, caisses de retraite et organismes d'intérêt général. Mais pour la majorité des structures patrimoniales, l'exonération repose sur le 3° de l'article 990 E, réservé aux entités ayant leur siège en France, dans l'Union européenne ou dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative ou une clause d'égalité de traitement.

Pour ces entités, le texte ouvre aujourd'hui deux voies, posées aux d et e du 3° :

●L'engagement (art. 990 E, 3°-d) : l'entité prend, dans les deux mois de l'acquisition, l'engagement de communiquer à l'administration, sur sa demande, la consistance et la valeur des immeubles, l'identité et l'adresse des associés détenant plus de 1 % des droits, et la répartition du capital. Tant que l'administration ne sollicite rien, l'entité n'a aucune formalité annuelle à accomplir.
●La déclaration annuelle (art. 990 E, 3°-e) : l'entité souscrit chaque année, au plus tard le 15 mai, la déclaration n° 2746-SD comportant les mêmes informations. L'exonération est alors acquise à proportion des participations dont l'identité du détenteur a été révélée.

La première voie est une obligation latente, la seconde une obligation active et récurrente. À cela s'ajoute, pour les entités étrangères qui ne sont établies ni dans l'Union européenne, ni en Islande, ni en Norvège, la faculté pour l'administration de les inviter à désigner un représentant en France (BOI-PAT-TPC-30, n° 100). Cette désignation n'est, dans le régime actuel, qu'une faculté offerte au service, exercée au cas par cas.

II. Le piège préexistant : la jurisprudence ne pardonne pas l'erreur

A. Déclarer faux n'est pas ne pas déclarer

Le cœur du sujet tient dans une asymétrie que la pratique sous-estime. L'administration admet une tolérance : l'entité qui pouvait bénéficier de l'exonération mais n'a souscrit aucune déclaration est, avant toute taxation d'office, mise en demeure de régulariser sa situation dans un délai de trente jours. Si elle s'exécute, la taxe n'est pas due, pour l'ensemble des années non prescrites (Rép. min. Loncle, JOAN 13 mars 2000, n° 39372 ; BOI-PAT-TPC-30, n° 20). Cette tolérance est cependant réservée à la première demande de régularisation, et au seul défaut de déclaration.

Elle ne profite pas à celui qui a déposé une déclaration entachée d'erreur ou d'omission. La Cour de cassation l'a jugé sans ambiguïté dans un arrêt fondateur : la mise en demeure préalable a pour objet la régularisation de la situation des contribuables qui n'ont pas souscrit les déclarations exigées, « et non de ceux qui ont souscrit des déclarations incomplètes ou erronées » (Cass. com., 31 janv. 2006, n° 02-20.387). Une société qui déclare spontanément, mais se trompe, ne peut donc pas invoquer la tolérance : la taxe devient exigible.

La ligne n'a jamais fléchi. Les renseignements déclarés doivent être « exacts et complets », et la société étrangère doit être « aussi transparente qu'une société ayant son siège en France » (Cass. com., 18 oct. 2011, n° 10-25.211). Le régime d'exonération est d'interprétation stricte, et la charge de la preuve de l'exactitude des informations pèse sur le contribuable (Cass. com., 12 oct. 2022, n° 20-14.073). La désignation, dans la déclaration, d'une personne physique comme associé unique alors que le capital est détenu par une société interposée suffit à justifier le redressement (Cass. com., 4 mai 2010, n° 08-20.650). De même, une fondation sans bénéficiaire économique actuellement déterminé ne peut être exonérée (Cass. com., 10 mai 2024, n° 21-11.230).

La régularisation spontanée conserve un intérêt, mais limité : elle permet de négocier l'absence de pénalités et une réduction de l'intérêt de retard (art. L. 62 du LPF). Elle ne garantit pas l'effacement de la taxe elle-même lorsque la déclaration initiale était inexacte. Le contribuable qui croit se mettre en règle en complétant tardivement une déclaration fausse découvre alors que le rattrapage lui est fermé.

B. Les deux voies sont exclusives : on ne peut pas se couvrir des deux côtés

Restait une tentation : prendre l'engagement, puis, par précaution, déposer aussi des déclarations annuelles, pour cumuler les protections. La Cour de cassation vient de la condamner, dans une décision rendue six semaines avant l'adoption de la réforme.

« Si ces entités ont le choix, pour s'exonérer du paiement de la taxe prévue à l'article 990 E, entre deux modalités de communication de l'information à l'administration fiscale, celles-ci sont exclusives l'une de l'autre. » (Cass. com., 1er avr. 2026, n° 25-10.605)

En l'espèce, une société britannique avait pris l'engagement de communiquer en 2004, puis adressé spontanément les déclarations annuelles pour les années suivantes, lesquelles mentionnaient des personnes physiques comme associés alors que la société était détenue à 100 % par une autre société. La Cour juge que cette initiative déclarative a fait basculer l'entité dans le régime de la déclaration et lui a fait perdre la protection procédurale propre à l'engagement (la mise en demeure de l'art. R. 23 B-1 du LPF) : l'administration pouvait rectifier directement. La société, qui croyait s'être doublement protégée, s'était privée de tout filet.

La leçon est directe pour la réforme à venir. Puisque l'engagement disparaît, il n'y aura plus de choix : toutes les entités du 3° basculent dans la voie déclarative, celle-là même où l'erreur ne se rattrape pas. Le législateur ne durcit pas la jurisprudence, qui était déjà sévère. Il supprime la sortie de secours et fait entrer tout le monde dans la pièce où le piège est tendu.

III. La réforme : l'engagement supprimé, la déclaration généralisée

A. Ce que prévoit l'article 23 bis

Le texte adopté le 11 mai 2026 modifie l'article 990 E du CGI : au d du 3°, les mots « communiquent chaque année ou prennent et respectent l'engagement de communiquer à l'administration fiscale, sur sa demande » sont remplacés par « déclarent chaque année, au plus tard le 15 mai, au lieu fixé par l'arrêté prévu à l'article 990 F ». L'option d'engagement disparaît ; la déclaration annuelle devient la condition de l'exonération.

La réforme coordonne l'article 990 F et insère un article 990 FA nouveau. Désormais, l'entité soumise à l'obligation déclarative qui ne dispose pas d'un établissement stable en France est tenue de désigner, dans la déclaration, une personne physique ou morale fiscalement établie en France, autorisée à recevoir pour son compte les communications, pièces de procédure et notifications relatives au contrôle de la taxe. À défaut de désignation, l'entité de la chaîne la plus proche de l'immeuble, connue de l'administration et qu'elle soit exonérée ou non, est réputée autorisée à les recevoir. La faculté d'inviter à désigner un représentant, jusqu'ici laissée à l'appréciation du service, devient ainsi une obligation systématique portée par le contribuable lui-même.

Les travaux parlementaires assument l'objectif : généraliser le dépôt de la déclaration n° 2746-SD, améliorer la connaissance des chaînes de détention, et sécuriser le contrôle des entités étrangères qui, sous le régime de l'engagement, ne répondaient pas toujours, ou seulement partiellement, aux demandes de l'administration.

Deux réserves de méthode s'imposent à ce stade. D'une part, la numérotation : le texte adopté désigne la mesure comme l'article 23 bis ; son numéro définitif ne sera figé qu'à la promulgation, après renumérotation de la loi. D'autre part, l'entrée en vigueur : le texte ne comporte aucune disposition particulière sur ce point, là où d'autres articles de la même loi prévoient des dates d'application propres. La réforme s'appliquera donc selon le droit commun, au lendemain de la publication de la loi au Journal officiel, une fois la décision du Conseil constitutionnel rendue. En pratique, la première campagne déclarative pleinement concernée serait celle du 15 mai 2027, pour les biens détenus au 1er janvier 2027. Le commentaire administratif à venir précisera ce calendrier.

B. Points de vigilance en pratique

La disparition de l'engagement transforme une obligation latente en discipline annuelle, dont chaque exécution est un point de rupture possible. Les précautions suivantes deviennent déterminantes :

●Souscrire la déclaration chaque année, sans exception. L'oubli pur et simple reste rattrapable une fois, mais la taxation d'office guette à l'expiration du délai de trente jours suivant la mise en demeure. La régularité annuelle est la première sécurité.
●Déclarer exactement, et tenir la chaîne de détention à jour. C'est ici que se joue le risque réel. Tout changement d'associé, de porteur de parts ou de bénéficiaire effectif doit être répercuté dans la déclaration de l'année. Une déclaration qui continue de mentionner d'anciens associés, ou qui ne reflète pas une cession intervenue dans la structure, est une déclaration inexacte : elle ne se régularise pas et fait tomber l'exonération.
●Conserver la preuve du dépôt. La charge de prouver la souscription dans les délais pèse sur le contribuable. Une copie ne suffit pas : il faut un accusé de réception ou un justificatif de transmission. La déclaration s'effectue par voie électronique, ce qui facilite cette traçabilité, encore faut-il l'archiver.
●Anticiper la désignation d'un représentant pour les entités étrangères sans établissement stable. La désignation devient une mention obligatoire de la déclaration, et son absence emporte une désignation d'office au sein de la chaîne, avec les conséquences procédurales que cela implique.
●Mesurer l'exposition avant qu'elle ne se matérialise. La taxe représente 3 % de la valeur vénale par année rappelée. Le délai de reprise, qui suit les règles des droits d'enregistrement, peut atteindre six ans (art. L. 186 du LPF), ramené à trois ans lorsqu'une déclaration a suffisamment révélé l'exigibilité (art. L. 180 du LPF). S'y ajoutent l'intérêt de retard (art. 1727 du CGI) et, lorsque l'administration retient un manquement délibéré, une majoration de 40 % (art. 1729 du CGI). Pour un actif de quelques millions d'euros, un défaut non régularisable sur plusieurs exercices se chiffre rapidement en centaines de milliers d'euros.

Pour les structures déjà en place, en particulier celles qui se reposaient sur un engagement souscrit il y a des années et jamais réactivé, un audit s'impose avant la première campagne déclarative concernée : vérifier que la chaîne de détention déclarée correspond à la réalité actuelle, identifier les changements d'associés non répercutés, et, le cas échéant, arbitrer entre une régularisation spontanée et une mise en conformité pour l'avenir. Mieux vaut corriger une chaîne devenue inexacte avant que l'administration ne la découvre que d'en attendre la révélation au cours d'un contrôle.

Ce qu'il faut en retenir

La réforme de la taxe de 3 % paraît modeste : elle supprime une option déclarative parmi d'autres. Son effet réel est plus profond. En fermant la voie de l'engagement, elle dirige toutes les entités patrimoniales détenant de l'immobilier français vers la déclaration annuelle, c'est-à-dire vers le terrain où la Cour de cassation refuse, depuis vingt ans, de pardonner l'erreur. La déclaration inexacte ou incomplète n'ouvre droit à aucune tolérance, et la décision du 1er avril 2026 a rappelé qu'on ne peut pas davantage se couvrir en cumulant les deux régimes.

Pour les non-résidents et les structures étrangères qui détiennent un bien français, la conséquence pratique est claire : la rigueur déclarative n'est plus une précaution parmi d'autres, c'est la condition même de l'exonération. La mise à jour de la chaîne de détention à chaque mouvement d'associé, la conservation des preuves de dépôt et l'anticipation de la désignation d'un représentant deviennent les réflexes de base. Et pour les structures anciennes, l'audit de cohérence entre la réalité de la détention et les déclarations passées est le premier chantier, avant que la généralisation de la déclaration ne transforme une simple négligence en taxe définitivement due.

Les développements qui précèdent constituent une analyse juridique à caractère informatif et ne sauraient se substituer à un conseil fiscal personnalisé.

Introduction

The annual 3% tax on the market value of real estate held in France by legal entities (Articles 990 D to 990 G of the CGI) is a discreet levy, long treated as a formality by wealth-holding structures, and increasingly audited. Its rationale is an old one: to deter the opaque holding of French property behind companies, trusts or foundations established beyond the administration's reach, and to bring the real owners to light. To be exempt, an entity currently has a choice: give an undertaking to provide the relevant information on request, or file a declaration each year. The first route, passive and undemanding, has long served as the easy way out.

The law on combating social and tax fraud, adopted definitively on 11 May 2026, closes that door. Its Article 23 bis abolishes the undertaking option and generalises the annual declaration, adding, for foreign entities without a permanent establishment, the obligation to appoint a representative in France. The text is not yet promulgated: it has been referred to the Constitutional Council, whose decision no. 2026-904 DC is awaited. But the challenges do not target the 3% tax, and the measure should be promulgated as it stands.

The change looks technical. It is not. By pushing every affected entity towards the declaration, the reform exposes them to a body of case law that, for twenty years, has shown no leniency towards the badly filed declaration: error or omission cannot be regularised, whereas a sheer failure to declare can. The real issue is therefore not the disappearance of the undertaking, it is the shift of every affected structure into the declarative route, and into its rigour.

I. The mechanism and the two routes to exemption

A. A tax on market value, owed by the entity closest to the property

Article 990 D of the CGI subjects to an annual tax equal to 3% of their market value the real estate situated in France and the rights in rem in such property, where they are held, directly or through a chain of holdings, by a legal entity: company, body, trust or comparable institution, French or foreign. The scope is very broad. It covers capital companies as well as civil-law companies, trusts and foreign family foundations, whatever their form.

The base is gross. The tax applies to the market value as at 1 January, with no deduction of debts: an acquisition loan does not reduce the taxable base. Where the property sits within a chain of holdings, the tax is owed by the entity or entities that, within that chain, are closest to the property and are not exempt (Article 990 F of the CGI). Any entity interposed between the taxpayer and the property is, moreover, jointly and severally liable for payment. The target is clear: the non-resident investor who holds a French asset through one or more companies, most often foreign.

The purpose explains the severity of the regime. The tax was introduced to discourage the interposition of structures designed to shield French property from wealth tax and transfer duties by concealing the identity of the true owners. It is an instrument of transparency before being a revenue tax: its object is to make structures speak, and its 3%-a-year rate is calibrated to make opacity costly.

B. Conditional exemption: communicate, undertake, or declare

Numerous exemptions reduce the reach of the tax (Article 990 E of the CGI): entities holding less than 50% French real-estate assets, listed companies, regulated funds, low-value property, pension bodies and public-interest organisations. But for most wealth-holding structures, exemption rests on 3° of Article 990 E, reserved for entities whose seat is in France, in the European Union, or in a State bound to France by an administrative-assistance convention or an equal-treatment clause.

For these entities, the text currently opens two routes, set out in d and e of 3°:

●The undertaking (Article 990 E, 3°-d): within two months of the acquisition, the entity undertakes to provide the administration, on request, with the description and value of the property, the identity and address of partners holding more than 1% of the rights, and the breakdown of the capital. As long as the administration asks for nothing, the entity has no annual formality to perform.
●The annual declaration (Article 990 E, 3°-e): the entity files each year, by 15 May at the latest, the declaration no. 2746-SD containing the same information. Exemption is then obtained in proportion to the holdings whose holder's identity has been disclosed.

The first route is a dormant obligation, the second an active and recurring one. To this is added, for foreign entities established neither in the European Union, nor in Iceland, nor in Norway, the option for the administration to invite them to appoint a representative in France (BOI-PAT-TPC-30, no. 100). That appointment is, under the current regime, only an option open to the tax office, exercised case by case.

II. The pre-existing trap: case law does not forgive error

A. Declaring wrongly is not the same as not declaring

The heart of the matter lies in an asymmetry that practice underestimates. The administration allows a tolerance: an entity that could have benefited from the exemption but filed no declaration is, before any automatic taxation, given formal notice to regularise its situation within thirty days. If it complies, the tax is not due, for all non-time-barred years (Ministerial reply Loncle, JOAN 13 March 2000, no. 39372; BOI-PAT-TPC-30, no. 20). That tolerance is, however, reserved for the first regularisation request, and for sheer failure to declare.

It does not benefit the taxpayer who filed a declaration tainted by error or omission. The Cour de cassation held this unambiguously in a foundational judgment: the prior formal notice is intended to regularise the situation of taxpayers who have not filed the required declarations, « and not those who filed incomplete or erroneous declarations » (Cass. com., 31 Jan. 2006, no. 02-20.387). A company that declares spontaneously but makes a mistake cannot therefore invoke the tolerance: the tax becomes due.

The line has never wavered. The information declared must be « accurate and complete », and the foreign company must be « as transparent as a company having its seat in France » (Cass. com., 18 Oct. 2011, no. 10-25.211). The exemption regime is of strict interpretation, and the burden of proving the accuracy of the information rests on the taxpayer (Cass. com., 12 Oct. 2022, no. 20-14.073). Naming, in the declaration, a natural person as sole partner where the capital is held by an interposed company is enough to justify the reassessment (Cass. com., 4 May 2010, no. 08-20.650). Likewise, a foundation without a currently determined economic beneficiary cannot be exempt (Cass. com., 10 May 2024, no. 21-11.230).

Spontaneous regularisation retains an interest, but a limited one: it allows the absence of penalties and a reduction of late-payment interest to be negotiated (Article L. 62 of the LPF). It does not guarantee that the tax itself will be erased where the initial declaration was inaccurate. The taxpayer who believes he is putting himself right by belatedly completing a false declaration then discovers that correction is closed to him.

B. The two routes are mutually exclusive: you cannot hedge both ways

There remained a temptation: give the undertaking, then, as a precaution, also file annual declarations, so as to stack the protections. The Cour de cassation has just condemned it, in a decision handed down six weeks before the reform was adopted.

« Where these entities have a choice, in order to be exempt from the tax provided for in Article 990 E, between two methods of communicating information to the tax authorities, those methods are mutually exclusive. » (Cass. com., 1 Apr. 2026, no. 25-10.605)

In that case, a British company had given the undertaking to communicate in 2004, then spontaneously sent the annual declarations for the following years, which named natural persons as partners although the company was held 100% by another company. The Court holds that this declarative initiative shifted the entity into the declaration regime and made it lose the procedural protection specific to the undertaking (the formal notice under Article R. 23 B-1 of the LPF): the administration could reassess directly. The company, which believed it had doubly protected itself, had left itself without any safety net.

The lesson is direct for the coming reform. Since the undertaking disappears, there will be no choice left: every entity under 3° shifts into the declarative route, the very one where error cannot be cured. The legislator does not harden the case law, which was already severe. It removes the emergency exit and brings everyone into the room where the trap is set.

III. The reform: the undertaking abolished, the declaration generalised

A. What Article 23 bis provides

The text adopted on 11 May 2026 amends Article 990 E of the CGI: in d of 3°, the words « communicate each year or give and honour the undertaking to communicate to the tax authorities, on request » are replaced by « declare each year, by 15 May at the latest, at the place set by the order provided for in Article 990 F ». The undertaking option disappears; the annual declaration becomes the condition of exemption.

The reform coordinates Article 990 F and inserts a new Article 990 FA. From now on, an entity subject to the declarative obligation that does not have a permanent establishment in France must appoint, in the declaration, a natural or legal person fiscally established in France, authorised to receive on its behalf the communications, procedural documents and notifications relating to the control of the tax. Failing such appointment, the entity in the chain closest to the property, known to the administration and whether exempt or not, is deemed authorised to receive them. The option to invite an appointment, until now left to the tax office's discretion, thus becomes a systematic obligation borne by the taxpayer itself.

The parliamentary record assumes the objective: to generalise the filing of declaration no. 2746-SD, to improve knowledge of ownership chains, and to secure the control of foreign entities which, under the undertaking regime, did not always answer, or answered only partially, the administration's requests.

Two methodological caveats apply at this stage. First, the numbering: the adopted text designates the measure as Article 23 bis; its final number will be fixed only at promulgation, after the law is renumbered. Second, the entry into force: the text contains no specific provision on this point, whereas other articles of the same law set their own application dates. The reform will therefore apply under ordinary law, on the day after publication of the law in the Official Journal, once the Constitutional Council's decision has been rendered. In practice, the first declaration campaign fully concerned would be that of 15 May 2027, for property held on 1 January 2027. The forthcoming administrative commentary will clarify this timetable.

B. Practical points of vigilance

The disappearance of the undertaking turns a dormant obligation into an annual discipline, each performance of which is a possible breaking point. The following precautions become decisive:

●File the declaration every year, without exception. A sheer oversight remains curable once, but automatic taxation looms at the expiry of the thirty-day period following the formal notice. Annual regularity is the first safeguard.
●Declare accurately, and keep the ownership chain up to date. This is where the real risk lies. Every change of partner, unit-holder or beneficial owner must be reflected in that year's declaration. A declaration that continues to name former partners, or that does not reflect a transfer within the structure, is an inaccurate declaration: it cannot be regularised and brings down the exemption.
●Keep proof of filing. The burden of proving timely filing rests on the taxpayer. A copy is not enough: an acknowledgement of receipt or a transmission record is required. The declaration is filed electronically, which makes that traceability easier, provided it is archived.
●Anticipate the appointment of a representative for foreign entities without a permanent establishment. The appointment becomes a mandatory entry in the declaration, and its absence triggers an automatic designation within the chain, with the procedural consequences that entails.
●Measure the exposure before it materialises. The tax represents 3% of market value per year reassessed. The recovery period, which follows the rules for registration duties, can reach six years (Article L. 186 of the LPF), reduced to three years where a declaration has sufficiently revealed the liability (Article L. 180 of the LPF). Add to this late-payment interest (Article 1727 of the CGI) and, where the administration finds a deliberate breach, a 40% surcharge (Article 1729 of the CGI). For an asset worth a few million euros, an uncurable default over several years quickly runs into hundreds of thousands of euros.

For structures already in place, in particular those that relied on an undertaking given years ago and never reactivated, an audit is in order before the first declaration campaign concerned: check that the declared ownership chain matches the current reality, identify unreflected changes of partner, and, where appropriate, weigh a spontaneous regularisation against bringing the structure into compliance for the future. It is better to correct a chain that has become inaccurate before the administration discovers it than to await its revelation during an audit.

Key takeaways

The reform of the 3% tax looks modest: it removes one declarative option among others. Its real effect is more profound. By closing the undertaking route, it directs every wealth-holding entity owning French real estate towards the annual declaration, that is, towards the ground where the Cour de cassation has refused, for twenty years, to forgive error. The inaccurate or incomplete declaration gives rise to no tolerance, and the decision of 1 April 2026 confirmed that one cannot hedge by stacking the two regimes either.

For non-residents and foreign structures holding a French asset, the practical consequence is clear: declarative rigour is no longer one precaution among others, it is the very condition of the exemption. Keeping the ownership chain up to date at each movement of partner, retaining proof of filing and anticipating the appointment of a representative become the basic reflexes. And for older structures, the consistency audit between the reality of the holding and past declarations is the first task, before the generalisation of the declaration turns mere negligence into a definitively due tax.

The foregoing developments constitute a legal analysis for informational purposes only and cannot substitute for personalised tax advice.